骗取他人不动产重者可构成刑事犯罪

不动产作为公民、单位在生活和生产中的一项重要资产，交易相对复杂，交易过程中易发生虚假类问题且往往影响较大，轻则虚假宣传描述，重者甚至存在伪造有关材料等现象。笔者以近5年司法判决中涉及不动产和伪造问题为检索条件，刑事案件、行政案件、民事案件量的比例大致为1：4：56，可见，以往即使涉及到伪造问题，往往在民事纠纷过程中处理。鉴于以欺骗手段取得不动产不仅损害个人权益，也扰乱市场秩序、管理秩序和社会稳定，因此，从行政甚至刑事责任层面进行预防和打击骗取不动产行为正在受到更多关注。

骗取他人不动产类的违法犯罪活动通常具有以下几个特点：一是以伪造材料为手段，包括伪造身份证明文件、公证文书、委托书、遗嘱甚至司法文书等；二是以特定群体为主要对象，受侵害主体多为老年人、无民事行为能力人或限制民事行为能力人，以及存在长期“人财分离”情形的产权人等；三是涉及众多犯罪环节，骗取行为常涉及伪造文件资料、骗取登记材料、办理登记，以及变卖、抵押等多个环节，此类案件通常较为复杂，具有突出的社会危害性和复杂性。本文将以一起典型案例为切入点，对骗取他人不动产所涉诈骗犯罪的构成与量刑进行分析梳理。

一、骗取他人不动产可构成诈骗罪

在不动产权利人不知情的情况下，通过伪造材料等手段对不动产权利进行处分，此类案件是否构成犯罪以及适用何种罪名有不同的观点。2025年收录人民法院案例库（入库编号2025-03-1-222-001）的司法案例中法院通过“三角诈骗”的论证，认为骗取不动产登记行为构成诈骗罪：

【案例】杨某诚等诈骗案

——骗取不动产登记后办理抵押贷款行为的性质及犯罪数额的认定

基本案情

2017年3月至2018年12月，被告人杨某诚偷拍被害单位某置业股份有限公司开发的某小区安置房产权登记所需相关材料并进行伪造后，伙同被告人韦某、何某剑，利用伪造的材料骗取不动产登记中心的信任，申领10套安置房的房屋所有权证。经鉴定，上述安置房市场价值共计人民币1769万余元（币种下同）。杨某诚将涉案房产进行抵押，向个人及小额贷款公司借款824万余元，韦某、何某剑分别获利9.59万元、24.2万元，杨某诚将余款用于偿付个人债务等。案发后，杨某诚主动投案并如实供述犯罪事实。

江苏省扬中市人民法院于2019年11月14日作出（2019）苏1182刑初229号刑事判决：被告人杨某诚犯诈骗罪，判处有期徒刑十一年，并处罚金人民币二十万元（其余判项略）。宣判后，没有上诉、抗诉，判决已发生法律效力。

裁判理由

本案争议焦点为：被告人杨某诚等人的行为构成何罪，以及如何认定犯罪数额。法院经审理认为，杨某诚等人的行为构成诈骗罪且系“三角诈骗”，犯罪数额应按照涉案房产市场价值计算。

其一，被告人杨某诚等人的行为构成诈骗罪。根据《中华人民共和国刑法》第二百六十六条的规定，诈骗罪是指以非法占有为目的，采用虚构事实、隐瞒真相的方法，骗取数额较大公私财物的行为。在传统诈骗犯罪中，受骗人与被害人通常是同一主体，被害人基于被告人的诈骗行为产生错误认识并处分财产。随着诈骗手段的翻新，越来越多的诈骗并不是以被害人为直接诈骗对象，受骗人与被害人分离的“三角诈骗”成为一种特殊的诈骗犯罪类型。我国采取不动产登记生效原则，不动产登记中心的登记行为具有处分效力。杨某诚等人通过伪造材料，骗取不动产登记中心的信任，将涉案房产登记在本人或指定其他人名下，被害单位因而失去不动产所有权，上述行为系典型的“三角诈骗”，符合诈骗罪的犯罪特征和构成要件。

其二，被告人杨某诚等人的犯罪数额应按照涉案房产市场价值计算。杨某诚等人骗取的是涉案房产，在完成不动产登记并领取房屋所有权证后，实现对房产的非法占有和控制，犯罪已然既遂。房产的市场价值既是被害单位在案发前的损失，同样是杨某诚等人的诈骗数额。杨某诚等人取得涉案房产后，采取抵押方式进行套现，属于在犯罪既遂后对赃物进行处分，抵押借款金额不影响犯罪数额的认定。

裁判要旨

1.行为人伪造材料骗取不动产登记中心信任，将他人房产等不动产登记在本人或指定的其他人名下，实现对房产等不动产的非法占有和控制的，符合诈骗罪的犯罪特征，构成诈骗罪。

2.行为人骗取产权登记后，犯罪已然既遂，犯罪数额应当按照被诈骗房产市场价值计算，之后实施的抵押贷款等处分赃物行为，不影响对犯罪数额的认定。

二、骗取他人不动产构成诈骗罪的量刑

（一）一般量刑标准

《中华人民共和国刑法（2023修正）》第二百六十六条　规定，诈骗公私财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。本法另有规定的，依照规定。

《最高人民法院最高人民检察院关于办理诈骗刑事案件具体应用法律若干问题的解释》对于诈骗犯罪活动的有关情节及量刑问题进行了细化和明确，第一条即规定，诈骗公私财物价值三千元至一万元以上、三万元至十万元以上、五十万元以上的，应当分别认定为刑法第二百六十六条规定的“数额较大”、“数额巨大”、“数额特别巨大”。北京市的房产价值多数可能金额在五十万元以上，构成数额特别巨大的标准，起刑在十年以上有期徒刑，可至无期徒刑。根据《北京市高级人民法院<关于常见犯罪的量刑指导意见>实施细则》，单就金额而言，犯罪数额每增加六千元，增加一个月刑期，因此，骗取他人不动产构成诈骗罪的，刑事处罚是严厉的。

（二）不追究刑事责任的情形

《最高人民法院最高人民检察院关于办理诈骗刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，诈骗公私财物虽已达到本解释第一条规定的“数额较大”的标准，但具有下列情形之一，且行为人认罪、悔罪的，可以根据刑法第三十七条、刑事诉讼法第一百四十二条的规定不起诉或者免予刑事处罚：（一）具有法定从宽处罚情节的；（二）一审宣判前全部退赃、退赔的；（三）没有参与分赃或者获赃较少且不是主犯的；（四）被害人谅解的；（五）其他情节轻微、危害不大的。因此，对于房产金额在三千元至三万元之间，符合上述情形，比较常见的如全部退赃、退赔或者取得被害人谅解等情形，依法可不起诉或者免于刑事处罚。

特别是，对于亲属之间实施诈骗的，该司法解释明确“诈骗近亲属的财物，近亲属谅解的，一般可不按犯罪处理”，因此，即使房产金额达到巨大甚至特别巨大的标准，只要受到损害的近亲属谅解，一般情况下不按照诈骗罪处理。这也就导致，如果财产受损害房屋权利人不报警处理房产被骗问题坚持追究责任，公安机关难以处理此类案件，对违法犯罪行为的打击力度有限。

（三）从宽处罚情形

除法定从宽处罚的情节外，《最高人民法院最高人民检察院关于办理诈骗刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第二款规定，诈骗近亲属的财物，确有追究刑事责任必要的，具体处理也应酌情从宽。《北京市高级人民法院<关于常见犯罪的量刑指导意见>实施细则》明确，符合上述从宽处罚情形的，具体应当减少基准刑的20%-50%。

三、小结

综上，骗取他人不动产并办理登记属于行为既遂，司法案例认为符合受骗人与被害人分离的“三角诈骗”，可能构成诈骗罪。但诈骗近亲属的财物，近亲属谅解的，一般可不按犯罪处理。确有追究刑事责任必要的，具体处理也会酌情从宽。