业主知情权的法律边界与行使路径解析

北京市第三中级人民法院审理的北京市某小区九位业主与物业公司业主知情权纠纷一案，是近年来北京地区物业费知情权纠纷中的典型代表，对同类案件的审理具有重要参考价值。

该小区九位业主认为，物业公司存在多项未公开信息的行为，具体包括：未向业主公开其与开发商签订的物业服务委托协议等文件、未公示物业费收支情况、未公示供水供电协议及水电费年度收支情况、未公开停车收益等。基于此，业主向法院提起诉讼，要求物业公司提供相关资料，以保障自身的业主知情权。针对业主诉求，物业公司表示同意提供物业合同，但在物业费收支情况方面，仅愿意提供近两年的数据；同时，明确拒绝公开水电费收支及公共部分收益等信息。

北京三中院审理后，依据相关规定，最终支持了业主的部分诉讼请求，包括要求物业公司公布物业费收支情况、水电费收支详情、地下停车场共有部分停车收益、电梯广告收益、丰巢快递柜收益、零食饮料自动贩卖机收益报告，并允许业主查阅上述资料；同时，驳回了业主超出法定公布、查阅范围的其他诉讼请求。

业主知情权旨在获取法律规定范围内的公示材料。业主对小区公共事务及物业管理的相关事项依法享有知情权，有权向业委会、物业公司要求查阅应当向业主公开且确由二者掌握的情况与资料。业主知情权并非单纯的约定权利，而是拥有明确的法律、司法解释、行政法规和地方性法规依据，形成了一套多层级保障体系。相关法律依据如下：

1、《中华人民共和国民法典》第九百四十三条规定，物业服务人应当定期以合理方式，向业主公开服务事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分经营与收益情况等信息，并向业主大会、业委会报告。

2、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十三条规定，业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：

（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；

（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或业委会的决定及会议记录；

（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；

（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；

（五）其他应当向业主公开的情况和资料。

注：根据上述规定可知，业主行使知情权时，主张权利的对象不仅包括物业公司，还可指向业主委员会（例如有权要求业委会提供管理规约、业主大会议事规则以及决定、会议记录等依法应公开的信息）。需特别说明的是，本篇文章仅聚焦于业主向物业公司主张知情权的相关情况，不涉及向业委会主张权利的具体分析。

3、《物业管理条例（2018年修正）》第六条规定，房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：……

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称“专项维修资金”）的管理和使用；……

4、地方性法规的细化规定。以《北京市物业管理条例》为例，其第七十条规定，物业服务人应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏，如实公示、及时更新下列信息，并且可以通过互联网方式告知全体业主：

（一）物业服务企业的营业执照、项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话；

（二）物业服务内容和标准、收费标准和方式等；

（三）电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式、维保方案和应急处置方案等；

（四）上一年度物业服务合同履行及物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算；

（五）上一年度公共水电费用分摊情况、物业费、公共收益收支与专项维修资金使用情况；

（六）业主进行房屋装饰装修活动的情况；

（七）物业管理区域内车位、车库的出售和出租情况；

（八）其他应当公示的信息。

业主对公示内容提出异议的，物业服务人应当予以答复。

5、物业服务合同的补充约定。除上述法律、法规外，若业主与物业公司在《物业服务合同》中，明确约定了相关信息如物业费公示的频率、范围等内容，则约定内容的效力优先于法定最低标准，可作为要求物业公司公示相关信息的有效依据。

尽管上述法律法规已对物业公司保障业主知情权的义务作出规定，但司法实践中，业主知情权的法律边界仍存在模糊地带。

（一）包干制与酬金制情况下，业主知情权范围是否有所差异？

根据《物业服务收费管理办法》第九条，“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。”笔者认为，物业费的计费方式不同，物业公司对物业费的处分权限也不同，相应的业主知情权范围应存在显著差异。

在包干制模式下，物业费的使用属于物业公司内部经营范畴，业主的知情权仅限于收费是否合规或公共收益是否透明。正如三级高级法官徐芬在《徐芬：业主知情权部分法律问题解析|衡石·观点》（载于“上海一中院”微信公众号）中所述：“因物业公司的公示义务以与业主利益相关为限，故在包干制模式下，物业公司自负盈亏，其经营结果与业主无关；除业主共有财产的管理、收益等涉及公共利益的事项外，物业费收支等情况不属于业主共同管理及共同共有的事项，不在业主知情权范畴内。”^[2]

合肥市中院在2025年9月1日发布的十大物业服务典型案例中的案例5“孙某等人诉某物业公司业主知情权纠纷案”也印证了这一观点。该案中，涉事小区采用包干制，孙某要求物业公司公示物业费收支账簿及明细。法院审理后认为：“案涉小区物业服务费用采用包干制形式，即业主向物业公司支付固定物业费，盈余或亏损均由物业公司享有或承担。在此情况下，物业公司对所收取物业费的支出使用属于其公司内部经营范畴，与业主利益无直接关联；且物业服务合同未约定物业公司需公开物业费收支账簿及明细账目。”最终，法院驳回了孙某的该项诉求，仅支持其要求物业公司提供公共收益收支明细、共用设施设备维保等相关物业服务资料的请求。

但在酬金制模式下，物业费本质上属于业主共同资金，物业公司仅扮演代管人角色，因此业主的知情权范围理应大幅扩展。笔者认为，此种模式下，业主不仅有权了解物业费的整体收支概况，还应能查阅资金具体流向、服务支出明细等信息，以此确认资金是否按约定用于小区物业服务，确保自身共同财产不被滥用，切实保障全体业主的共同利益。

（二）会计凭证、会计账簿或票据原件是否属于业主知情权的范围？

实践中，部分法院不支持业主要求公示或查阅明细账、会计凭证的诉讼请求。例如，在李某与北京玖玖港龙物业管理有限公司业主知情权纠纷一案中（案号：(2023)京03民终6083号），一审法院北京市朝阳区人民法院认为：“关于2018年至2020年期间的收支情况，港龙公司已提供年度收支情况报告及附件，其中明确列举了电梯广告经费、地面车场等收支明细，李某的诉讼目的已实现；其坚持要求收支明细具体到原始凭证、科目及支出凭单等，缺乏法律依据，一审法院不予支持。”二审法院北京市第三中级人民法院对该判决予以维持。

再如，王某与北京瑞赢酒店物业管理有限公司业主知情权纠纷一案（案号：(2023)京03民终4025号），一审法院北京市通州区人民法院指出：“关于物业费收支账目及票据原件、公共收益票据原件及王某要求的其他票据原件，上述财务账目原件及票据原件不属于物业服务企业公开公示范畴。”

在张某等业主与物业公司知情权纠纷一案中（案号：(2023)京03民终3718号），虽然两审法院均支持了业主要求物业公司公布物业服务费相关报表、会计账簿及原始会计凭证的诉讼请求，但笔者理解，主要依据是其在北京市居住小区管理办公室备案的《房屋管理公约》中“产权人有权监督物业管理收费情况，并要求管委会和物业管理企业按规定期限公布物业管理服务费用收支账目”之约定，而非相关法律规定。

实践中，由于业主知情权可能会和其他权益产生冲突，在没有合同特别约定的情况下，法院是否应支持业主要求物业公司公布会计凭证、会计账簿并无定论。正如三级高级法官徐芬在《徐芬：业主知情权部分法律问题解析|衡石·观点》（载于“上海一中院”微信公众号）中所述：“如物业服务企业的财务报表或会计凭证等，可能涉及企业的商业秘密等，业主要求查阅复制上述资料时，人民法院亦应当进行权益衡量。”^[3]

笔者认为，会计凭证是形成会计账簿、财务报告的基础和依据。在收支情况报告未经第三方审计的情况下，仅依靠该报告无法确认物业服务费收支的真实性。尤其在酬金制模式下，此时唯有允许业主查阅会计凭证等原始资料，才能精准核实包括物业费、专项维修资金在内的每一笔资金的收取、支出的明细是否真实、合规，确保共同资金未被滥用，从而切实维护为业主的合法权益。

（一）行使主体：单个业主即可主张，无需以业委会为前提

实践中，有物业公司以“需业委会或业主大会统一申请”为由，拒绝单个业主的知情权请求，这一抗辩缺乏法律依据。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，业主知情权的行使主体是“业主”，无需经过业主大会或业委会授权。事实上，司法实践中也存在大量以单个业主为原告的知情权纠纷案例。

（二）行使方式

1、向物业公司提交书面申请

业主可向物业公司提交书面申请，明确要求查阅或公示的信息范围。从法律层面而言，物业公司对合理的书面申请负有配合义务。

2、通过业主委员会协调

若物业公司拒绝业主的书面申请，业主可向业委会反映情况，由业委会代表全体业主与物业公司沟通。根据《物业管理条例》第十五条，业委会负有“监督和协助物业服务企业履行物业服务合同”之职责。

3、向法院提起诉讼

若书面申请、业委会协调均无法解决问题，业主可向法院提起业主知情权诉讼，通过司法途径维护自身权益。

（三）行使业主知情权不受诉讼时效的限制

实践中，物业公司常以“业主主张的知情权已过诉讼时效”为由进行抗辩，拒绝提供3年以前的相关文件材料，但该抗辩一般不会被法院支持。例如，在(2024)京01民终10624号案中，法院明确指出：“关于某物业公司诉讼时效的抗辩，由于业主知情权系业主基于其所有权人地位所取得并享有的固有权利，并非债权请求权，不应适用诉讼时效的规定，故对于某物业公司的该抗辩意见，法院不予采信。”

业主主张公共收益收支明细、共用设施设备维保、物业费收支情况等事项的知情权，是法律赋予的权利，更是监督物业公司履约、保障小区公共利益的重要手段。为切实将该权利落到实处，结合法律规定与司法实践，笔者提供以下具体操作建议：

其一，签订或续签《物业服务合同》时，通过集体协商强化知情权约定。考虑到物业服务合同多为制式文本，单个业主议价空间有限，建议通过业委会或业主大会与物业公司沟通，推动在合同中细化知情权相关约定，如明确业主有权查阅的范围，至少包括物业费收支情况、公共收益（如电梯广告、停车费）的收支情况及公共区域租赁合同等；如约定物业公司的配合时限，即业主提交书面查阅申请后几个工作日内提供对应资料；若条件允许，可争取增加业主有权查阅各类收支情况报告相关的原始凭证等条款。通过在合同中细化知情权的相关约定，能为后续业主主张知情权提供更明确的合同依据，减少物业公司以超出知情权法定范围且无合同约定为由推诿的空间。

其二，提起诉讼时全面列明诉讼请求。若物业公司拒不履行公示义务，业主向法院提起诉讼时，无需因部分诉求可能不被支持而刻意缩减请求范围。即使对查阅原始凭证、会计账簿的诉求能否得到支持存疑，也可将其纳入起诉状。一方面，法院不会因诉求数量增加而收取更高的诉讼费用；另一方面，若存在合同特别约定或个案特殊情形，此类诉求仍有被支持的可能，即便最终仅部分诉求获支持，也可避免因漏列诉求导致权益保障不全面。

需注意的是，知情权行使并非毫无边界，业主行使知情权不能侵犯他人的合法权益。此外，若遇物业公司拒绝公开应公示的信息，建议先提书面申请、再找业委会协调或咨询专业律师，通过诉讼维权。只有业主理性维权、物业公司主动履责，才能让小区管理更透明，物业关系更和谐。