商品房消费者如何破解抵押困局，捍卫“安家”权益？

排除执行，并非一劳永逸

当抵押权人为实现抵押权，向法院申请强制执行时，购房者可在执行程序中依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》（“《执行异议和复议规定》”），要求排除执行。

实践中，商品房消费者通过申请执行异议实现优先权，已形成较为成熟的裁判规则。只要商品房消费者符合《执行异议和复议规定》设定的条件，即可在执行程序中对抗抵押权人等其他权利主体，通过执行异议排除对房屋的强制执行，保留房屋。

但这种方式并不能消除房屋上的抵押登记。购房者虽可继续居住，但无法完成过户，或只能“带押过户”，房屋产权仍存在瑕疵。

涤除抵押权，彻底解决过户难题

相较于排除执行，购房者还可以尝试一种更为直接有效的方法：起诉要求注销抵押登记。

根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）第一条、第二条，交付全部或者大部分款项后，消费者对商品房的权利优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权和其他债权。但该批复自2021年1月1日起废止，导致此后一段时间内，商品房消费者物权期待权与建设工程价款优先受偿权等权利的优先顺位不够明确。

2023年4月20日，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号，“《商品房消费者权利保护批复》”）开始施行，重新明确了相关权利顺位。

《商品房消费者权利保护批复》第二条规定：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”这一规定再次确认，虽然消费者物权期待权仅为债权性质的权利，但为保护基本生存权益，消费者物权期待权作为超级优先权，优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权和其他债权。

与排除执行相比，申请涤除抵押能否得到支持，一定程度上存在不确定性：商品房消费者的优先权仅限于保障基本居住权，还是可以优先到涤除抵押登记的程度？

尽管存在争议，司法实践已有一些成功涤除的案例。支持涤除的主要理由包括但不限于：第一，《商品房消费者权利保护批复》第二条针对的是“房屋交付请求权”。而对于不动产，完成权属登记是“交付”的题中之意。第二，如仅能排除执行，无法实现注销抵押，很难说消费者物权期待权真正“优先”于抵押权。考虑到涤除可彻底保障购房者权益，涤除之诉值得一试。

涤除抵押常见焦点问题

1. 消费者的认定

《消费者权益保护法》第二条规定：“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护。”第三条规定：“经营者为消费者提供其生产、销售的商品或者提供服务，应当遵守本法；本法未作规定的，应当遵守其他有关法律、法规。”与消费者相对的是经营者。通常而言，商品房消费者的优先权仅适用于从商品房经营者（开发商）购买一手商品房的自然人。但也有例外情况，如公司为员工购买用于居住的房屋，公司有可能被认定为商品房消费者。

2. 商品房类型

商品房消费者优先权的保护范围并不局限于经济实用型商品房，只要满足“以居住为目的购买”的标准，别墅也有可能适用优先权的相关规定。此外，车位、车库也常被认为具有保障基本生存权益的属性，买受人属于“商品房消费者”，受到超级优先权的保护。

3. 以居住为目的的标准

《执行异议和复议规定》第二十九条要求“买受人名下无其他用于居住的房屋”。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（“《九民纪要》”）第125条第二款，这一要求可理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋；或商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要。《商品房消费者权利保护批复》仅要求“以居住为目的”，这一规定是否进一步放宽了前述要求，有待司法实践进一步检验。

4. 抵押权设立时间：抵押权设立在先是否影响消费者优先权?

根据《九民纪要》第126条，“……抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。”在《<全国法院民商事审判工作会议纪要>理解与适用》一书中，最高院在解释第126条时进一步明确，即使明知存在抵押权，只要符合消费者购房人排除执行的条件，就应当优先保护消费者购房人。实践中，针对申请涤除在先抵押权的情况，有不少案例依据《商品房消费者权利保护批复》第二条，直接判决注销抵押登记。

5. 抵押权人同意处置抵押物对消费者优先权的影响？抵押权人同意办理预售许可的法律后果？

有法院认为，抵押权人同意处置抵押物，意味着抵押权人认可抵押权的效力仅及于转让所得的价款，而非抵押物本身。而同意办理预售许可，意味着同意处置抵押物。因此，抵押权人需审慎设立有效的资金监管措施，实现售房款监管，确保房屋价款用于清偿债权，维护自身合法权益。