鹊巢鸠占还是反客为主—北京地区经济适用房借名买房纠纷相关主要问题梳理（下）

相比于普通商品房，经济适用房售价低、购房资格准入门槛高，借名买房行为在经济适用房领域也比较常见。本文将针对北京地区的经济适用房借名买房纠纷，研究法律法规规定以及相关判例，分为上下两篇，上篇主要介绍经济适用房的概念、申请条件、交易限制、常见纠纷类型以及相关法规法规等内容；下篇则研究相关判例，以期对北京地区的经济适用房借名买房纠纷问题进行梳理，供读者参考。

一、北京市关于经济适用房借名购房纠纷的部分案例摘要

笔者检索了北京市涉及经济适用房借名购房纠纷相关案例，选其中部分典型案例看法院对经济适用房借名购房纠纷的法律适用。

案号	案由	诉讼请求	法院观点	判决结果
（2022）京0111民初2778号	合同纠纷	借名人请求法院判令出名人将房屋过户到借名人名下。	本案中，案涉房屋的借名购买行为发生在2002年。双方虽系借名购买经济适用房，但考虑黎颖与刘先凤系母女关系，黎颖当时自身亦具备购买经济适用房的条件，根据吴伟与刘先凤签订的《公正书》亦载明，之所以借刘先凤的名购买经济适用房，是基于吴伟进行公积金贷款的需要，且吴伟借名购买经济适用房的目的是用于自住，而非用于投资或投机，因此本案的情形与国家经济适用房政策的规范目的不存在明显背离，应当认定双方之间的借名买房的行为应属有效。	支持借名人要求出名人过户的诉讼请求。
（2021）京0112民初45281号	排除妨害	出名人要求借名人腾退房屋	借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。涉案房屋为两限房，不动产权证书登记为限价商品房，属于保障特殊群体住房困难的政策性保障住房，三被告主张借名买房行为不能取得涉案房屋归其所有或者涉案房屋所有权转移登记的法律效力，三被告亦未提交证据反驳涉案房屋归赵雅宾、魏静合法所有，故段汶俊、张迎新占有使用涉案房屋于法无据，对赵雅宾、魏静要求段汶俊、张迎新腾退涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。	支持出名人要求借名人腾退的诉讼请求。
（2021）京0105民初77885号	合同纠纷	1、确认原告与被告于2006年11月5日签订的《住房权属协议书》无效； 2、判令被告向原告返还位于北京市朝阳区某地2007房屋。	关于原告的两项诉讼请求，根据相关规定，出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。《预售合同》签署日期为2006年11月15日，涉案房屋已经具备上市交易条件，且在2020年7月30日已经转移登记至被告名下。因此，《协议书》合法有效，本院对原告要求确认《协议书》无效并返还涉案房屋的诉讼请求不予支持。	驳回出名人要求返还房屋的诉讼请求。
（2019）京0105民初53790号	房屋买卖合同纠纷	出名人诉借名人借名买房协议无效；借名人返还房屋。借名人反诉出名人协助办理诉争房屋的过户手续。	本案争议焦点是合同效力问题,本院认为,经济适用房属于政策性保障住房，其受政策的影响较大。特别是国家为保障低收入家庭，通过资格审核，给予购买经济适用房的指标。转让这样的经济适用房购房指标实际上侵害了其他具有购买经济适用房资格人的利益，即是对公共利益的侵害，因此，转让经济适用房指标的行为受到法律的禁止。本案经济适用房的购房指标，系陈茹月因拆迁获得，其个人购买经济适用房还是转让给他人购买经济适用房，并不对公共利益造成影响。现诉争房屋已具备上市交易条件，双方之间的合同不违反法律法规的强制性规定，应属有效。故对于陈茹月、朱喜亮要求确认协议无效并要求腾退房屋的诉讼请求，本院不予支持。对于伍月全、周秀民要求陈茹月、朱喜亮配合办理房屋过户手续的诉讼请求，符合双方约定，本院予以支持。	确认借名买房协议有效，支持借名人过户登记的诉讼请求，驳回出名人要求返还房屋的诉讼请求。
（2019）京0108民初46474号	案外人执行异议之诉	借名人要求确认借名买房协议有效；解除诉争房屋查封并停止执行；出名人将房屋过户到借名人名下。	本案涉及的翠城馨园xxxx号房屋系经济适用房，为政策性房屋，虽该房屋系基于原告张志声之母的房产拆迁而享有的购买权利，但该权利并非不受限制的，从拆迁政策及原告张志声借郭雷之名买房亦可得知，原告张志声违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房，并登记在郭雷名下，此损害了符合购买该类房屋资格家庭的合法权益，合同无效。在合同无效的情况下，原告并不享有该房屋的物权和物权期待权，仅享有对郭雷的债权，其债权不能对抗佟春泉对郭雷的债权，不足以排除人民法院的强制执行。	驳回借名人全部诉讼请求。
（2019）京0105民初63777号	确认合同无效纠纷	出名人请求法院依法确认借名买房协议无效。	关于双方之间的协议效力问题，因涉案房屋的原购房合同系2008年4月11日以前签订，按北京市相关政策属于“老经济适用住房”，现该房屋已经符合上市交易的条件，因此双方签订的协议不存在法定无效的情形，应为合法有效。	驳回出名人确认合同无效的诉讼请求。
（2017）京0112民初3103号	房屋买卖合同纠纷	借名人请求出名人将房屋所有权过户到借名人名下	该协议并非在限制交易期内买卖政策性保障房，而只是在借名买房合意下对办理XXX室所有权转移登记的约定；其次，原告依该协议要求办理所有权转移登记，本院虽不予支持，但此为履行不能，并非协议无效；因XXX室系政策性保障住房中的限价房，且该房屋原购房合同系2009年签订，不予支持过户请求。	协议有效，驳回借名人要求出名人过户的诉讼请求。

二、问题总结与归纳

综合前述案例和北京高院的指导意见及会议纪要，笔者认为，经济适用房的借名购房纠纷集中于以下三个问题：

（一）关于合同效力问题

对于转让经济适用房的合同效力问题，如在限制上市交易期内买卖经济适用房的，合同无效；对于转让经济适用房住房等政策性保障住房购房指标的，合同无效。

但是对于拆迁安置的购买指标的转让，“高院会议纪要”第五条认为合同是有效的。值得注意的是在（2019）京0105民初53790号案件中，法院认定“因经适房的购买指标是拆迁获得，转让不影响公共利益”，从而认定合同有效；而在（2019）京0108民初46474号案件中，法院认定“虽经济适用房的指标是拆迁获得，但在借名人已经拥有一套经济适用房的情形下，借用他人名义购买经济适用房，此损害了符合购买该类房屋资格家庭的合法权益，合同无效。”因此，对于因拆迁取得经济适用房的借名购房行为，法院也并非一刀切均认为合同有效，而是关注借名人是否违反相关政策，如果支持借名人的过户请求，是否损害了社会公共利益。且在认定房屋系“拆迁取得经济适用房”这个问题上，不能仅看购房款来源，还应该结合经济适用房的指标来源、出名人与借名人之间的关系综合判定。

（二）关于借名人的过户请求问题

对于借名人要求出名人的过户请求，法院遵循《北京高院房屋买卖合同纠纷意见》第六条的规定，对于原购房合同系2008年4月11日签署，且约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，支持过户请求；如果原购房合同在2008年4月11日之后签署，法院遵循《北京高院房屋买卖合同纠纷意见》第十六条的规定，不予支持过户请求。如果出名人起诉要求借名人腾房的，法院予以支持。

（三）关于出名人补偿借名人的损失问题

在借名人的过户请求被法院驳回后，借名人通常会再起诉出名人解除借名购房合同、返还借名人的购房款以及赔偿其他损失。在（2017）京0112民初3103号案件之后，该案件出名人起诉借名人解除合同、腾退房屋。借名人反诉出名人返还购房款等税费、赔偿房屋增值款、房屋装修价值、房屋评估费等。法院委托评估机构对房屋的市场价值、装修价值进行了司法鉴定，采纳了评估鉴定结论。除支持出名人返还借名人购房款等税费、支持装修补偿金外，关于增值部分，法院认为，“原被告双方对合同履行不能均存在过错，对于房屋增值部分应平均享有增值利益”。对于借名人的必要腾退房屋时间，法院酌定为60日。

综上，借名人和出名人可以根据原购房合同的签署情况、房屋实际占有控制情况，结合自己的诉求，设计相关案件中的诉讼请求，通过诉讼手段来维护自己对相关经济适用房的合法权益。