征收部门遇土地房屋被法院查封时如何处理

我国对土地及房产的征收规定，主要规定在《土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等行政部门法中，这些法律法规主要是为了规范行政权力在房屋征收过程的中的规范运作。但这一行政行为同时会发生民事上的法律后果，本文将结合笔者在服务某村集体土地征收过程中遇到的被征收土地房屋已经处于法院查封情况下的具体问题，分析征收部门在遇到此种情况时的义务范围及征收实施的注意要点。

《土地管理法》第四十七条对征收部门的征收程序做了规定，国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条规定，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

从上述规定可以看出，在征收过程中，征收部门均应当对被征收土地和房屋的现状和权属进行调查，以明确其权利人及相关被征收物上设定的权利及限制。根据《不动产登记暂行条例》的规定，查封登记也属于不动产登记的一种，因此，虽然相关规定并未细化征收部门负有查询是否存在司法查封的义务，但由于征收部门在对土地房屋进行权属调查的时候，必然涉及到掌握相关的查封情况。同时除了通过登记进行查询外，对土地房屋的现状调查也是必要环节，在这个过程中，如法院对土地房屋进行现场张贴公告的方式进行查封，征收部门也是可以获取相关信息的。

所以，我们认为，征收部门对被征收房地涉及查封等执行措施有法定的查询义务。

在上述相关行政法规定，并没有规定征收部门在遇有法院查封情况下，负有向其告知土地房屋涉及征收的义务。但在民事执行相关的司法解释中对实际上对征收部门设定了告知义务。

《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）（2020年修正）》（以下简称《执行工作规定》）第32条规定，被执行人或其他人擅自处分已被查封、扣押、冻结财产的，人民法院有权责令责任人限期追回财产或承担相应的赔偿责任。

根据该规定，被查封的财产是不得擅自处分的，法院对财产采取了查封措施，其法律上的后果可以直观的理解为，法院实际上对该财产享有控制权，尽管根据善意执行的理念，被查封的财产一般仍可以由产权人继续使用，但对该物的转移、灭失等影响到物权的行为，是要受到严格限制的。而征收过程，实际上是消灭原有的物权甚至是物的过程。在这个过程中，作为征收部门既然根据行政法的相关规定需要查明土地、房屋的状况，掌握了法院查封的信息，则此时征收部门不应当直接对被法院查封的土地、房产直接进行征收，而应当将土地、房产涉及征收的情况通知法院。法院可能会对征收部门作出协助执行通知，将属于被执行人的征收补偿指定支付至法院指定账户。

所以，我们认为，征收部门有义务将征收情况告知相应的查封法院。

根据笔者的检索，暂未发现对于征收部门因未通知执行法院直接发放征收补偿，而被判令承担民事侵权赔偿责任的案例。但对征收部门是否有义务通知被征收房屋的抵押权人的问题存在相关司法案例，且法院尚未有统一的裁判观点。部分法院认为征收部门有义务对房屋的权属情况、抵押情况进行核实，加之抵押登记属于一种公示登记行为，征收部门有义务对抵押权人尽到基本的通知告知义务，否则在房屋征收后对导致抵押权人权利灭失的行为存在过错，当予以赔偿。以下引用两则案例：

案例1、包头农村商业银行股份有限公司与土默特右旗人民政府等侵权责任纠纷再审案

——内蒙古自治区高级人民法院（2014）内民再二字第00019号民事判决

该案中的被征收人房屋在银行处设立有抵押权，但征收单位未通知银行，也未将征收补偿款提存，而是径行向被征收人发放，故法院认为征收单位未尽到合理注意义务，银行所遭受的损失部分系征收人的过错导致。

法院认为：因拆迁行为将导致被拆迁房屋权利状态的根本变化，故土右旗政府、城管大队在拆迁实施前应查明房屋所有权人的同时，亦应当对房屋是否设定抵押以及拆迁是否会损害抵押权人利益负有必要的注意和审查义务，包括通过房产交易机构查询房屋权属及是否设定抵押，并在此基础上根据产权人提交的产权证作进一步核实，由此得以避免房屋产权证未能反映抵押设定情况而所有权人故意不告知所带来的抵押权人利益受损的风险。

本案中，土右旗城管大队、土右旗政府未能在拆迁前通过相关职能部门查明拆迁房屋已设定抵押，未能向抵押权人告知拆迁情况和将补偿款向公证机关提存，而将拆迁款直接支付给抵押人，致使包头农村商业银行丧失了主张抵押权或要求提存补偿款的机会，最终导致包头农村商业银行的优先受偿权受损。据此，认定土右旗政府、城管大队在拆迁过程中，未尽到必要的、合理的注意义务，对包头农村商业银行的损失存在过错。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任”的规定，应承担侵权赔偿责任。

案例2、中国建设银行股份有限公司上海川沙支行与上海浦东工程建设管理有限公司抵押权纠纷上诉案

——上海市第一中级人民法院(2012)沪一中民六(商)终字第187号民事判决

银行认为工程公司的拆迁行为造成其抵押权无法实现，要求工程公司赔偿其损失。对此本院认为，工程公司依法取得了上海市浦东新区建设和交通委员会颁发的浦建委房拆许字（2007）第122号房屋拆迁许可证并实施拆迁，本案涉案房产亦属于拆迁范围之内，工程公司对该房产的拆迁行为合法、有效。

本案被拆迁房屋上设有抵押权，根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》的规定，若拆迁设有抵押权的房屋，拆迁人应在收到被拆迁人与抵押权人就所担保债权的处理问题协商一致的书面协议后，方可将补偿款支付给被拆迁人，若被拆迁人与抵押权人达不成协议的，拆迁人应将补偿款向公证机关提存。

实践中，拆迁人在确定拆迁房屋状况时，应当对房屋是否设定抵押以及拆迁是否会损害抵押权人利益负有必要的注意和审查义务，包括通过房产交易机构查询房屋权属及是否设定抵押，并在此基础上根据产权人提交的产权证作进一步核实，由此得以避免房屋产权证未能反映抵押设定情况而所有权人故意不告知所带来的抵押权人利益受损的风险。本案中，工程公司显然并未能在拆迁前查明拆迁房屋已设定抵押权，并由此未能向抵押权人作特别告知，而是将拆迁款直接支付给李某某，未进行提存，存在过错。

根据现有证据及事实，张某某、李某某并非无任何财产可供执行，张某某仍持有上海浦东畅新汽车销售有限公司股份，银行仍可通过对张某某、李某某其他财产的执行实现其债权的清偿。根据工程公司过错的大小，本院酌情确定其对银行的损失承担50%的补充赔偿责任。

根据上述案例的判决思路，结合《执行工作规定》的规定，法院的查封行为也是通过不动产登记部门进行登记的，具有公示的效力，征收部门在明知存在法院查封的情况下，不得擅自做出征收决定对被查封财产进行处分，应当及时通知执行法院，根据法院的通知的要求发放征收补偿。

所以，我们认为，如果因未及时通知导致申请执行人受有损失的，征收部门有可能因被认定存在过错而承担侵权赔偿责任。