当续查封遭遇保交楼，强制执行效力将何去何从？——对“保交楼”白名单通知的疑惑（下）

五、不予续封的恶果——严重损害旧有债权人利益，还造成司法资源的严重浪费

法院滥用《房地产白名单通知》，对已经查封的土地使用权不予续封，对旧有债权人造成的利益损害是巨大的。尤其当旧有债权人是涉案土地使用权的首封人的情况下，承办法院不予续封案涉土地使用权。如果涉案土地使用权存在着轮候查封，或者在土地没有续封的情况下，其他法院与该法院对《房地产白名单通知》有着不同适用范围的理解，强制不动产登记机构协助查封该土地使用权，则旧有债权人的首封利益落空。本来旧有债权人依靠查封该土地使用权督促房企履行《执行和解协议》，但在土地脱保后，旧有债权人手中缺乏对房企的掣肘，《执行和解协议》对房企的约束力度变小。旧有债权人在审判阶段所作的保全努力、为《执行和解协议》所作的努力全部付诸东流。

《房地产白名单通知》中最后一条虽然规定“此外，如在执行通知过程中遇到新情况新问题的，可及时层报最高人民法院”，执行法院可以层报最高院。但是对于申请执行人来说，等待最高院审批不现实。一般来讲，续封需要申请执行人提前30日或者提前7日向法院申请续封，即使提前两个月提起续查封申请，法院也会告知申请执行人临近查封期满前，再电话提醒法院做续封。异地法院向异地不动产登记部门下发协助执行通知需要时间、不动产登记部门回复异地法院属于“保交楼”项目，需协调政府专班，政府专班与法院沟通需要时间。如果法院再就该问题层报最高院，等最高院回复该问题，可能查封期限早已经届满，涉案财产早已脱保。此时，申请执行人只能对法院不予续封的行为、不动产登记机构不予协助执行的行为提出执行异议、行政诉讼、或者申请国家赔偿。对此，申请执行人需要另外付出额外的成本对已经丧失的债权保障向法院、行政机关进行索赔，这让申请执行人如何相信司法强制力？

其实，司法实践中，在《房地产白名单通知》出台前，法院对“保交楼”的异议均进行司法审查。常见的程序是，法院按照申请执行人的申请保全了被执行人的财产，被执行人提出涉案财产为“保交楼”项目提出执行异议，法院审查执行异议，对是否属于“保交楼”进行审查，然后对出具《执行裁定书》。¹笔者认为，这是比较节省司法资源的做法。案件已经进入了执行程序，应当在执行程序中解决。法院续封被执行人的财产，被执行人如果存在异议，法院审查执行异议的同时可以报请最高院请示。如果续封不当，按照《房地产白名单通知》进行解封，保障了申请执行人的知情权，也并没有耽误涉案项目的继续施工建设。

六、旧有债权人的权利救济途径

对于房企的旧有债权人来说，如果法院坚持不予续封或者不动产登记机构不予协助执行，有以下救济途径：

（一）查封届满前，向法院申请处罚不动产登记机构；

（二）查封届满后，对法院不予续封的行为提出执行异议；

（三）查封届满后，可以向法院申请国家赔偿；

（四）查封届满后，财产脱保，可以向不动产登记机构提起行政诉讼或国家赔偿；

（五）追究相关责任人不予执行判决、裁定罪；

笔者对上述途径进行一一分析。

（一）查封届满前，向法院申请处罚不动产登记机构

《民事诉讼法》第117条规定：有义务协助调查、执行的单位有下列行为之一的，人民法院除责令其履行协助义务外，并可以予以罚款：

（一）有关单位拒绝或者妨碍人民法院调查取证的；

（二）有关单位接到人民法院协助执行通知书后，拒不协助查询、扣押、冻结、划拨、变价财产的；

（三）有关单位接到人民法院协助执行通知书后，拒不协助扣留被执行人的收入、办理有关财产权证照转移手续、转交有关票证、证照或者其他财产的；

（四）其他拒绝协助执行的。

人民法院对有前款规定的行为之一的单位，可以对其主要负责人或者直接责任人员予以罚款；对仍不履行协助义务的，可以予以拘留；并可以向监察机关或者有关机关提出予以纪律处分的司法建议。

根据上述法律规定，申请执行人可以申请法院对协助执行单位进行处罚，司法实践中，也存在法院处罚不动产登记部门的案例，如“（2024）湘04司惩复9号《复议决定书》”，湖南省衡山县人民法院通过罚款的方式督促不动产登记中心履行协助执行义务。

（二）查封届满后，对法院不予续封的行为提出执行异议

对于申请执行人的续封申请，法院既不下续封裁定，也不惩罚不动产登记部门，此时，对于法院不予续封的行为能否提出执行异议？对此最高院在（2023）最高法执监388号案件中认为“一般来说，对于申请执行人请求采取某种执行措施，而执行法院不采取的这种不作为行为，更适合通过执行法院内部管理、上级法院督促、指令的方式进行监督。对此，2023年1月发布的《最高人民法院关于办理申请执行监督案件若干问题的意见》第二条第一款规定：“申请执行人认为人民法院应当采取执行措施而未采取，向执行法院请求采取执行措施的，人民法院应当及时审查处理，一般不立执行异议案件”。但并不意味着对不作为的执行行为一律不能通过执行异议程序审查处理。在执行实施人员对申请执行人的“作为”请求给予否定性答复或明确表示拒绝其请求的，或者在合理期限内不予回应，当其行为实质已表明拒绝当事人的请求或给予否定性答复的情况下，应当允许当事人通过执行异议程序进行救济。”

因此，如果法院对申请执行人请求续封、处罚不动产登记部门的申请未在合理限期内予以回应，是可以尝试通过执行异议程序进行救济的。

（三）查封届满后，财产脱保的，可以向法院申请国家赔偿

《最高人民法院关于审理涉执行司法赔偿案件适用法律若干问题的解释》第二条公民、法人和其他组织认为有下列错误执行行为造成损害申请赔偿的，人民法院应当依法受理：

（二）发现被执行人有可供执行的财产，但故意拖延执行、不执行，或者应当依法恢复执行而不恢复的；

……

（六）对执行中查封、扣押、冻结的财产故意不履行或者怠于履行监管职责的；

故申请执行人可以上述法律规定要求国家赔偿，但是赔偿的可能性较小，目前笔者检索到申请国家赔偿成功的案例有(2023)湘05委赔5号《郑某姣错误执行赔偿赔偿委员会审理赔偿决定书》，由湖南省隆回县人民法院对郑某姣予以赔偿。

（四）查封届满后，财产脱保，可以向不动产登记机构提起行政诉讼，要求行政赔偿

《最高人民法院关于行政机关不履行人民法院协助执行义务行为是否属于行政诉讼受案范围的答复》[2012]行他字第17号

辽宁省高级人民法院：

你院《关于宫起斌诉大连市道路客运管理处、大连市金州区交通局、大连市金州区公路运输管理所不履行法定职责及行政赔偿一案的请示报告》收悉，经研究，答复如下：

行政机关根据人民法院的协助执行通知书实施的行为，是行政机关必须履行的法定协助义务，公民、法人或者其他组织对该行为不服提起诉讼的，不属于人民法院行政诉讼受案范围。

行政机关拒不履行协助执行义务的，人民法院应当依法采取执行措施督促其履行;当事人请求人民法院判决行政机关限期履行协助执行义务的，人民法院不予受理。但当事人认为行政机关不履行协助执行义务造成其损害，请求确认不履行协助执行义务行为违法并予以行政赔偿的，人民法院应当受理。

故根据该答复，申请执行人可以向具有协助执行义务的不动产登记机构提起行政诉讼，要求确认不履行协助执行义务行为违法并予以行政赔偿。相关案例有“（2020）辽10行再2号”《行 政 判 决 书》“确认被申请人辽阳市不动产登记中心无正当理由未在合理期限内履行法院协助执行义务的行为违法”。

（五）届时追究相关责任人刑事责任

1、可控告承办法官执行判决、裁定失职罪

《刑法》第三百九十九条第三款规定：在执行判决、裁定活动中，严重不负责任或者滥用职权，不依法采取诉讼保全措施、不履行法定执行职责，或者违法采取诉讼保全措施、强制执行措施，致使当事人或者其他人的利益遭受重大损失的，处五年以下有期徒刑或者拘役；致使当事人或者其他人的利益遭受特别重大损失的，处五年以上十年以下有期徒刑。

具体案例有(2022)冀0203刑初17号《钱某峰执行判决、裁定失职罪》，相关犯罪事实为“对已查封的遵化市新科苑小区3-7-301号房产未及时进行执行处置，且查封到期后未及时进行续封，导致该房产查封到期后自动解封，后被其他案件查封并处置，造成了申请执行人牛某虎重大经济损失”。

2、可控告协助执行人拒不执行判决、裁定罪

《刑法》第三百一十三条规定：对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。

单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。

2024年10月30日，两高发布《关于办理拒不执行判决、裁定刑事案件适用法律若干问题的解释》（2024年12月1日实施）

第一条规定：“被执行人、协助执行义务人、担保人等负有执行义务的人，对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，应当依照刑法第三百一十三条的规定，以拒不执行判决、裁定罪处罚。” “负有执行义务的人”包含“协助执行义务人”。

第三条规定：负有执行义务的人有能力执行而拒不执行，且具有下列情形之一，应当认定为全国人民代表大会常务委员会关于刑法第三百一十三条的解释中规定的“其他有能力执行而拒不执行，情节严重的情形”

（六）经采取罚款、拘留等强制措施后仍拒不履行协助行使人身权益等作为义务，致使判决、裁定无法执行，情节恶劣的；

按照前述法律规定，只有“经过罚款、拘留强制措施后，协助义务人仍不履行义务的，情节恶劣的，才能认为是情节严重”。

第十四条规定：申请执行人有证据证明同时具有下列情形，人民法院认为符合刑事诉讼法第二百一十条第三项规定的，以自诉案件立案审理：

（一）负有执行义务的人拒不执行判决、裁定，侵犯了申请执行人的人身、财产权利，应当依法追究刑事责任的；

（二）申请执行人曾经提出控告，而公安机关或者人民检察院对负有执行义务的人不予追究刑事责任的。

自诉人在判决宣告前，可以同被告人自行和解或者撤回自诉。

根据上述法律规定，申请执行人自诉必须先提出刑事控告，负有执行义务的人没有被追究刑事责任，法院才能以自诉案件审理。

七、结语

《房地产白名单通知》是为了配合“保交楼政策”，但是地方政府有泛化保交楼政策适用范围，以《房地产白名单通知》为挡箭牌，阻却法院的司法查封、执行效力的趋势。此种情形下，厘清《房地产白名单通知》的适用范围，如“是否仅限于住宅”，明确政府专班的异议程序，法院对政府专班异议审查程序，是否对该种异议程序作出书面文件进行回应，都亟需解决。程序为纲，执行有力。笔者深刻理解 “保交楼、保民生、保稳定”的社会意义，赞成“保交楼”的各项政策，但是对于债权人及购房人利益的保护，应当在合法合规及程序透明的基础上进行，并不能以牺牲债权人的合法权益为代价。否则，法院对申请执行人的续封请求均采取推诿拒绝、口头告知，让申请执行人自己与政府专班沟通协调、司法公信力将受到严重损害，“努力让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义”将成为空谈。