《集体经营性建设用地使用权出让合同》（示范文本） 亮点解读

集体经营性建设用地是指具有生产经营性质的农村建设用地，是农村集体建设用地中的一类，其他两类为宅基地和公益性公共设施用地。农村集体经营性建设用地入市，则是指集体经营性建设用地在市场上流转，具体包括转让、出租和入股等方式。

我国城乡土地所有制呈现典型的城乡二元化结构，即城市土地属于国家所有，农村土地属于农民集体所有。早期我国法律禁止集体所有的土地用于非农建设，限制农村集体建设用地入市交易。但随着工业化与城镇化对土地需求快速上升，以及集体土地与国有土地享有平等权益认识的推动，农村集体建设用地入市历经了绝对禁止、初阶探索、逐步开放、全面深化等阶段，并最终合法化。

2019年8月26日《土地管理法》修订，删去了原有《土地管理法》关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有土地的规定，正式破除了农村集体经营性建设用地入市的法律障碍。更进一步，2021年4月21日国务院第132次常务会议修订通过《中华人民共和国土地管理法实施条例》，该条例在《土地管理法》的基础上设定了一套相对完整的集体经营性建设用地入市程序。

本次同时发布了《出让合同》《监管协议》，《监管协议》为《出让合同》的配套文件。其中《出让合同》约定出让人和受让人之间的土地出让事宜，而《监管协议》则是一个赋权协议，出让人和受让人赋予监管人市（县）人民政府监管权力。两个文本之间建构了一套相对完整的土地出让交易以及监管文本体系。

《出让合同》《监管协议》第一条均明确适用《民法典》《土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律法规及集体经营性建设用地入市相关规定。有别于《国有建设用地使用权出让合同》，《出让合同》《监管协议》适用民法典系民事合同，而非行政合同。

《出让合同》使用说明第十二条提示，交易双方领取合同样本，互约条款后，在市（县）人民政府自然资源主管部门见证下正式签订合同，并现场拍照。《出让合同》第十二条则详细约定，合同签订后以及变更后5个工作日内，受让人需要报市（县）人民政府自然资源主管部门备案。

需要注意的是，按照《出让合同》第十二条约定，完成备案后，自然资源主管部门将备案合同、宗地编号、空间范围、规划条件等涉空间布局和规划管理信息纳入有关基础信息平台和监测监管系统。届时，有需要的主体可以通过信息公开的方式申请获取。

《出让合同》第十一条约定，受让人通过市（县）财政监管账户，向出让人支付集体经营性建设用地使用权出让价款。并在第十三条第一款约定，受让人同意按第十条、第十一条约定的定金、集体经营性建设用地使用权出让价款的支付方式，将定金、出让价款缴入市（县）财政监管账户。第十三条第三款约定，出让人完成土地交付后，财政监管账户于5个工作日内将定金抵作的集体经营性建设用地使用权出让价款转出至出让人账户，并在受让人按第十一条支付出让价款后的5个工作日内将后续出让价款转出至出让人账户。

上述条款明确，受让人依照约定将定金、出让价款支付到市（县）财政监管账户，市（县）财政监管账户在满足条件后5个工作日内将出让价款转出到出让人账户。

《出让合同》第十四条约定，受让人按本合同约定付清本宗地全部出让价款后，持本合同、合同备案文件、出让价款缴纳凭证、土地增值收益调节金缴纳凭证、完税证明等相关证明材料，申请办理不动产登记。

可以看出，受让人在办理不动产权登记时，除缴纳出让价款外，还须缴纳土地增值收益调节金。

《出让合同》第十五条按照工业项目建设和非工业项目建设对受让人分别设定了不同的投资强度要求。约定如下：

受让人同意本合同项下出让宗地开发投资强度按本条第      项规定执行：

（一）本合同项下宗地用于工业项目建设，受让人同意本合同项下出让宗地的项目固定资产总投资不低于经批准、登记备案或合同双方当事人约定的金额人民币大写          万元（小写                万元），投资强度不低于每平方米人民币大写                 元（小写          元）。本合同项下出让宗地建设项目的固定资产总投资包括建筑安装工程价值，设备、工具、器具的购置费，以及相关费用（含集体经营性建设用地使用权出让价款）。

（二）本合同项下宗地用于非工业项目建设，受让人承诺本合同项下出让宗地的开发投资总额不低于人民币大写                      万元（小写          万元）。

同时，第三十七条针对不同情形设定了违约责任，双管齐下督促受让人按照约定的投资强度投入。

《出让合同》第十七条分别按照工业项目建设、商业项目建设、保障性租赁住房项目建设设定了不同的设施配套约定。《出让合同》第十八条第一款则进一步约定了公共管理、公共服务、公用设施等配套项目要求。此外，《出让合同》第十八条第二款约定了配套项目的收回方式。

《出让合同》第二十一条一方面约定，受让人同意按照本合同约定的土地用途、容积率等规划条件利用土地，不得擅自改变。另一方面又约定，在出让期限内，需要改变合同约定的土地用途的处置方式，由出让人收回、补缴出让价款并交纳税费，或者留白（由双方协商确定，需符合我国的法律规定）处理。

《出让合同》第二十三条约定，受让人按照合同约定支付全部集体经营性建设用地使用权出让价款，领取不动产权证后，有权将合同项下的全部或部分集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押。同时参照国有建设用地使用权首次转让，设定集体经营性建设用地首次转让需满足的开发条件。

《出让合同》第二十六条约定，受让人转让或者抵押合同项下的集体经营性建设用地使用权的，应当于转让或者抵押书面合同签订后5个工作日内，书面告知出让人和市（县）人民政府自然资源主管部门，且需要提交转让或抵押的书面合同原件等资料。

《出让合同》第二十七条约定，因公共利益需要，国家征收集体土地，涉及本合同项下出让宗地的，土地补偿费归出让人所有。出让人同意与受让人协商，并给予其公平补偿。征收时，本合同项下宗地范围内由受让人建设的附着物的补偿费归受让人所有。

《出让合同》对地和地上物的征收设定了不同的补偿规则，其中土地补偿对象是出让人，即村集体。实践中，考虑到被征收土地的使用期限、投资程序等，设置了出让人与受让人协商条款，在一定程序上给予受让人公平补偿，保障受让人利益。对于地上物，补偿费归属于受让人。

《出让合同》第二十八条根据《土地管理法》第六十六条设定了集体经营性建设用地使用权的收回规则，并在《土地管理法》第六十六条基础上新增第（四）项“受让人违反产业准入要求、生态环境保护要求等使用土地且拒不改正的”，第（五）项留白（可由双方根据需要自行设定）。

《出让合同》第三十三条约定了受让人不能按时支付出让价款的，自滞纳之日起需要支付违约金。违约金的比例并未采取《国有建设用地使用权出让合同》千分之一每日的滞纳金比例，设定每日万分之几（具体由双方约定）。此外，该条约定，如逾期付款超过60日的，催缴后仍未支付出让价款的，出让人有权解除《出让合同》。

合同为出让人和受让人双方设定了土地闲置的监督义务，《出让合同》第三十五条约定，任何一方导致土地闲置满一年的，均需按照规定缴纳土地闲置费；满两年的，任何一方均可解除《出让合同》：如因出让人原因造成土地闲置，经受让人同意，出让人可有偿收回集体经营性建设用地使用权；因受让人原因造成土地闲置，出让人可无偿收回集体经营性建设用地使用权；第（三）项留白（可由双方协商确定）。

《出让合同》《监管协议》均在争议解决部分预留了三种争议解决方式，一是仲裁；二是诉讼；三则是留白（可由双方自由协商）。

在《出让合同》之外，同步发布了《监管协议》，《监管协议》由出让人、受让人以及市（县）政府三方签订。通过《监管协议》，政府取得了监管权力（利）。

根据《监管协议》第四条列举，政府的监管事项包括：（一）规划条件；（二）产业准入要求；（三）生态环境保护要求；（四）交地及开、竣工要求；（五）开发投资强度要求；（六）宗地建设配套要求；（七）延建要求；（八）投、达产及税收等要求；（九）土地增值收益调节金缴纳；（十）集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押等规定；（十一）集体经营性建设用地使用权收回、续期等规定；（十二）土地闲置认定；（十三）乡（镇）村公共设施和公益事业建设认定；（十四）原出让合同内容变更；（十五）其他要求（留白，可由三方约定）。

《监管协议》第四章约定了出让人、受让人以及政府各方的责任。其中第十二条第二款明确，出让人和受让人不履行出让合同约定义务且拒不纠正或整改的，或违反本协议不申请不配合监管人监管的，应根据协议的约定接受监管人按协议第七条采取的监管措施，并承担相应的经济责任和法律责任。第七条约定，监管人可采取以下监管措施：1.主动核查；2.责令出让人或受让人纠正或整改；3.将监管结果及时对外公布，涉及国家机密或商业秘密的除外；4.视情节轻重，将出让人或受让人的违约行为记入诚信档案；5.留白（可由三方协商确定）。

《监管协议》第十三条则约定，监管人未按本协议及时履行监管职责、告知义务，或违反本协议的约定滥用监管权造成出让人或受让人损失的，应赔偿出让人或受让人的实际损失。

本文着重就部分《出让合同》《监管协议》涉及的亮点进行解读，相信随着集体经营性建设用地入市试点工作的不断深入，后续将会出台更多的法律、规定或者指引。我们将持续关注后续动态，及时同步相关资讯及信息。