鹊巢鸠占还是反客为主—北京地区经济适用房借名买房纠纷相关主要问题梳理（上）

相比于普通商品房，经济适用房售价低、购房资格准入门槛高，借名买房行为在经济适用房领域也比较常见。本文将针对北京地区的经济适用房借名买房纠纷，研究法律法规规定以及相关判例，分为上下两篇，上篇主要介绍经济适用房的概念、申请条件、交易限制、常见纠纷类型以及相关法规法规等内容；下篇则研究相关判例，以期对北京地区的经济适用房借名买房纠纷问题进行梳理，供读者参考。

一般纠纷中的政策性保障住房涉及经济适用房、两限房。

《经济适用住房管理办法》第二条第一款规定：本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

《北京市限价商品住房管理办法（试行）》京建住[2008]226号第二条规定：

本办法所称限价商品住房，是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过公开竞争方式取得土地，进行开发建设和定向销售的普通商品住房。

本市行政区域内限价商品住房的建设和管理活动适用本办法。

《经济适用住房管理办法》第二十五条规定：

城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：

（一）具有当地城镇户口；

（二）家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；

（三）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。

经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由市、县人民政府根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。

《经济适用住房管理办法》第三十条第一、二款规定：

经济适用住房购房人拥有有限产权。

购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。

第三十一条规定：

已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购。政府回购的经济适用住房，仍应用于解决低收入家庭的住房困难。

第三十二条规定：

已参加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得购买经济适用住房，已购买经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。

由于经济适用房等保障性住房有政策优惠，且有严格的准入门槛，每个家庭名下只能有一套经济适用房，故在有经济适用房指标的家庭缺乏足够的资金购买经济适用房的情形下，一些不具备申请经济适用房的自然人会借用具备资质的当事人的购房指标，出资购买经济适用房，当房价大幅上涨或其他情况出现变化时，由此产生纠纷。

没有经济适用房申请指标，实际出资方在借名买房纠纷中被称为借名人，具有经济适用房申请资质，但没有出资的人被称为出名人。

常见纠纷类型为：

（一）借名人起诉出名人

借名人的诉讼请求一般为：

1、确认与出名人之间的借名买房合同有效或存在借名买房合同关系；

2、确认房屋归借名人所有，享有占有、使用、处分、权益的权利；

3、要求法院判令出名人协助借名人将房屋过户到借名人名下。

（二）出名人起诉借名人

 出名人的诉讼请求一般为：

 请求借名人返还、腾退房屋。

（三）出名人起诉房屋实际占有人

借名人也有可能购买经济适用房用于投资，在此情况下，借名人一般会将房屋出租、出借给其他方，此种情况下，出名人诉讼请求一般为：

判令房屋实际占有人腾退房屋。

在笔者搜索的案例中，当事人经常引用的、北京地区法院在个案中具体适用的为以下两个文件中的相关法规。

（一）《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行》【京高法发〔2010〕458号】（以下简称“北京高院房屋买卖合同纠纷意见”）第六条

相关政策、法规规定的限制上市交易期限内买卖已购经济适用住房，当事人主张买卖合同无效的，可予支持。政策、法规有新规定的，适用其规定。

出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。

经出卖人主张房屋买卖合同被确认无效的后果，适用《合同法》第五十八条的规定，并考虑居住安置问题妥善处理，在认定买受人所受损失数额时应当综合考虑出卖人因房屋升值获得的利益、买受人因此丧失的订约机会损失、买受人装修房屋的添附价值及双方的过错程度等因素，公平合理的予以确定。

本条是判定借名买房合同是否有效，抑或合同无效后买受人损失数额考虑因素的规定。

第十六条 借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。

本条是处理借名人主张确认房屋权属以及过户登记诉讼请求的法律规定。

（二）《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（以下简称“高院会议纪要”）京高法发〔2014〕489号 第五条

当事人签订合同将房屋（包括拆迁安置用房等）的购买指标转让给他人，当事人一方主张转让合同无效的，一般不予支持，但当事人转让经济适用住房等政策性保障住房购房指标的除外。

本条是关于拆迁安置房指标转让的合同效力问题，以及经济适用住房指标转让涉及的合同效力问题。

第十条 借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第16条规定中的政策性保障住房包括经济适用住房、两限房等保障中低收入家庭住房困难的房屋。借名人要求办理房屋过户登记手续，经审查借名购买的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订的，可以参照前述指导意见第6条第2款的规定处理。

房屋腾退纠纷中，被告方以双方之间存在借名买房关系作为抗辩的，法院应当释明其可以提出反诉要求办理房屋过户登记手续，当事人坚持不反诉的，应就其抗辩是否成立进行审理并作出判定。

该条三款是法院处理借名买房引发的诉请确认房屋权属、要求过户及腾退纠纷的案件指南。