酒店管理项目系列研究之五——酒店管理公司收费有哪些种类？
在“房住不炒”的大背景下，随着商品房市场的逐渐走弱，投资酒店可能会是疫情后广大业主们一个不错的选择。我国酒店业（也称饭店业）伴随改革开放发展三十余年越趋成熟，但其就像一个围城，门外者往往只能作为看客享受琳琅满目的酒店服务，而对于酒店业本身并无深入了解。尤其对于高端酒店的投资者（业主）来说，酒店项目投资额巨大，在面对如何打造和管理酒店这一问题时往往错愕。一旦毫无经验，将无法与各方之间有力谈判，取得有利成果，遭致巨大的投资风险。为帮助大家（主要针对业主）更加了解酒店行业，规避投资风险，笔者将结合自身实践经验，介绍酒店管理项目及谈判过程中的要点，对酒店管理项目问题展开系列研究，形成酒店管理项目的系列文章，以供参考。
服务费用相关条款是酒店管理合同谈判中最重要的商务条款，为帮助业主更好地了解酒店管理项目服务费用问题，本文笔者根据参与过的酒店管理项目，简要分析酒店管理公司（简称“管理公司”）的收费项目及模式。诚然，不同管理公司的收费模式略有不同，但大体可以分为前期技术服务费、管理费和其他费用三类，具体分析如下：
一、前期技术服务费
管理公司通常要求业主聘请其在开业筹备期（酒店管理合同签署日后至酒店开业日这一期间）内提供前期技术服务，确保酒店的建设、设计及其他各方面满足酒店品牌标准并具备开业条件，前期技术服务费则是管理公司向业主收取的服务对价。前期技术服务费是管理公司收取的第一笔费用，有的管理公司将其称为“前期开业筹备管理费”或“技术协助服务费”。
一般而言，管理公司提供的酒店管理合同文本中前期技术服务费是一笔固定的费用，并且要求业主一次性支付。在此，笔者建议业主关注以下几点：第一，了解服务费用对应的服务期间，因为前期技术服务费并非打包价，存在时长的限制。第二，注意是否为业主留有暂停计时权，酒店建设和开发存在一定的不确定性，如发生影响进度的突发事件，业主可以争取一定的暂停计时权（或延长权），待特定情况及其影响消失后恢复计时。业主可以根据酒店项目情况与管理公司协商暂停计时权行权情形和条件。第三，注意超出时长的安排，一方面，超出时长管理公司会另行收费，需要明确计费标准，常见有小时费率和月费率；另一方面，更为重要的是，管理公司将原本设定的开业日作为重要的时间节点，如超出时长酒店未开业则视为业主实质性违约。因此业主需要关注是否有超时开业的违约安排，如有相应条款建议做一定的修订，确保不会出现管理公司既有权收取超时服务费，也有业主超时视为实质性违约进而管理公司有权单方解除合同的安排。第四，业主应当要求分多期支付前期技术服务费，减少初期付款比重，最后一期建议在酒店开业后支付。
二、管理费
管理公司收取的管理费主要分为基本管理费和奖励管理费两类，分析如下:
1.基本管理费
基本管理费是绝大部分管理公司都会收取的一类费项，有的管理公司可能称之“许可费”，计算公式为总收入（或经调整总收入）×计取比例。从基础管理费计算公式不难看出，收费基数和计取比例是决定基础管理费的两项要素，业主需要把控以下要点：第一，需要注意收费基数是总收入还是经调整总收入。笔者建议以经调整总收入作为收费基数，即剔除总收入中一些与管理公司无关的进项形成经调整总收入，可以剔除：业主与管理公司双方确定的第三方区域产生的收入、物品损害赔偿或补偿中物品价值部分、资产处置收入、代扣代缴费用、融资收益或存款利息等；第二，对于计取比例，建议业主从其他方先行了解该品牌酒店取费比例情况（行业内取费比例信息相对公开），从而确保谈得一个相对合理的比例。此外，就笔者接触的项目来看，具有特殊区位优势的酒店，业主可以纳入一些业绩要求，如管理公司未达到要求，基本管理费的计取比例可做一定的调整。如有的项目中，管理公司同意，该年的经调整总收入未达到年度预算批准的数额，则基本管理费的计取比例调整为约定的计取比例×实际经调整总收入/年度预算中经调整总收入。
2.奖励管理费
奖励管理费与基本管理费的区别在于，奖励管理费关联的是酒店的管理效益，其等于营业毛利（GOP）×计取比例。笔者建议业主关注如下要点：首先，要注意营业毛利（GOP）的计算公式是否为经调整收入减去营业成本，如不是建议争取。此外，业主应当重点关注营业成本的构成，如人事费用、采购费用、非财产类保险费用、市场营销费用、培训费用等均应纳入营业成本作为GOP的减项；其次，应当尽量争取合理的计取比例，建议采取阶梯式的取费模式，如GOP低于10%不收取奖励管理费，处于10%-20%之间则取1%，以此类推，具体的比例和区间需要根据酒店项目情况确定。
基本管理费和奖励管理费一般按月支付，并根据整年情况调整、多退少补。
三、其他费用
除前期技术服务费用和管理费外，管理公司收取的费用类别还可能包括：
1.营销服务费
营销服务费是指管理公司为推广酒店品牌而收取的费用，部分管理公司将其称为市场推广费。营销服务费取费方式一般按照总收入或者租房总收入的一定比例提取，各管理公司有自己的标准。
2.中央预订费
知名管理公司建立有自己的预订渠道，如官方网站、APP、小程序等，管理公司会向业主收取渠道建设费用。不同的管理公司取费模式不同，有的按照次收费，有的则按照租房总收入的一定比例收费。
3.忠诚会员计划费
管理公司有自己的会员体系，知名的管理公司往往拥有庞大的会员数量，形成了完善的忠诚会员计划。通俗理解，忠诚会员计划就是酒店会员积分换购促销计划，酒店会员消费后管理公司会按照其消费金额的一定比例收取忠诚会员计划费，而在该会员享受优惠兑换服务时，管理公司则会按照一定价格补贴酒店。
4.第三方渠道费
除管理公司自有渠道外，管理公司在管理、经营酒店时可能会与第三方渠道展开合作，如渠道方为酒店引入客户，酒店则需向渠道方支付渠道费。知名的管理公司往往都与各大渠道方签订有长期合作协议，渠道费比例往往在业主与管理公司洽谈前已经确定。
以上仅是部分常见的其他费用，并非完全列举。有时管理公司还会在合同中明确收益管理服务费、培训费、招聘费用等等。
四、小结及建议
本文简要的介绍了酒店管理合同可能涉及的管理公司收费项目，是酒店管理合同谈判过程中最为重要的商务条款。此外，除收费项目和费用比例外，尤其与国际管理公司谈判过程中业主还应该关注收款方、支付币种、支付方式以及费用支付过程中产生的税、费和汇兑损失由谁承担等问题。