未成立业主委员会的小区业主如何更换物业公司

物业管理公司（本文简称“物业公司”）极易发生管理缺位或者越权，从而滋生与业主之间的矛盾。一旦矛盾恶化且无法调和，业主便会产生如何更换物业公司的诉求。实践中，成立了业主委员会（本文简称“业委会”）的小区，一般由业委会统筹召开业主大会，作出业主大会决议更换即可，遇到此类问题相对好解决。但对于未成立业委会的小区业主，因缺乏业委会的统筹与牵头，小区业主陷于信息障碍、沟通成本高、不了解规则的困境，长期无法更换物业管理公司。就此，本文拟从法律实践角度入手，研究“未成立业委会的小区业主更换本小区物业公司”的合法路径。

一、业主大会有权终止物业服务合同并更换物业公司

按照《民法典》第九百三十九条规定“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”物业公司的选聘分两种情况，即：一种是在业主大会未成立前，由建设单位（开发商）选聘前期物业服务公司；另一种则是业主大会选聘、由业委会负责代表业主签订物业服务合同。

同时，《民法典》还设定了特定情况下的两种物业服务合同的终止情形。第一，第九百四十条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第二，《民法典》第九百四十六条规定，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。

并且，《民法典》第九百四十九条还为物业公司设定了被更换后的交接义务，否则，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。具体规定如下：物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。

因此，不论是前期物业服务合同还是业主大会成立后的物业管理合同，经过法定程序决议后，业主均有权要求解除或者终止，也即有权更换物业公司。此外，需厘清一个误区，即如业主对物业公司不满意，由业主大会选聘新的物业公司，而非由业委会选聘。业委会职能是代表业主与选定的物业公司签订物业服务合同。

二、业主大会更换物业公司的要求：双2/3与双过半。

按照《民法典》第二百七十八条规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。……业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”，业主需要更换物业公司的，需要满足如下条件：第一，参与表决条件，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参加；第二，表决通过条件，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

三、如未成立业委会，可由居民委员会代行业委会职责，召集业主大会更换物业公司

按照《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”因此，在小区因故未能成立业委会的情况下，可由居委会在特定条件下代行业委会职责，召集业主大会推动更换物业公司的程序。

近期，广东省高级人民法院发布便发布了一则典型案例——某物业服务有限公司诉苏某物业服务合同纠纷案¹，基本案情为：广州某小区业委会任期届满后，因故未能成立新一届业委会。经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主联名请求，小区所在社区居委会组织开展了重新选聘物业公司的招投标工作，并召开了业主大会。经小区业主投票，业主同意选聘某物业公司为该小区提供物业服务。公示期满后，某物业公司与居委会签订了物业服务合同，并入驻该小区提供物业服务。期间，某业主以居委会无权签订物业管理合同为由，确定合同无效。对此，广州市中级人民法院经审理认为，在涉案小区未选举产生新一届业委会的情况下，该小区所在社区居委会有权代行业委会职责，组织开展选聘新物业公司的招投标工作。

四、总结及实践操作建议

据前述的简要分析，业主需要更换不合意的物业公司的，未成立业委会并不会产生实质阻碍。此种情况下，建议操作如下：第一，联合专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上的业主，向居委会提议召开业主大会，要求解聘现物业公司。第二，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意授权居委会解聘现物业公司并选聘新物业公司。第三，由居委会按照规定提前60日向现物业公司发函解除物业服务合同。第四，由居委会制定并公示招标方案，并最终通过招标评标结果与新物业公司签订物业管理合同。

需要说明的是，我们是在已经成立业主大会情况下给出的上述建议。如小区未成立业主大会，按照《业主大会和业主委员会指导规则》第七条“业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会”的规定，只要小区划分了物业管理区域，便可按照规定成立业主大会，具体流程本文不再赘述。

注解：

参见：广东高院发布物业服务合同纠纷典型案例，广东省高级人民法院公众号，链接https://mp.weixin.qq.com/s/-pDzLvK2saIIb_zF1WpznA。