酒店管理项目系列研究之四——如何解读酒店管理合同中的特有词汇？

酒店管理合同一般均由管理方起草，动辄几十上百页，且定义部分涉及大量的专有术语。在未聘请专业律师或其他行业顾问的情况下，读懂一份酒店管理合同对业主来说实属不易。就此背景，本文笔者将酒店管理合同涉及的部分常见且重要、具有酒店行业特色的专业术语进行归集、解析，供有需要的业主参考。

“酒店分公司”系业主设立的运营酒店的分公司，部分业主可能不理解为何需要设立酒店分公司运营酒店。业主公司可能涉及多个业务板块，设立分公司对管理方来说可以保证酒店运营的相对独立性，比如酒店分公司可以将管理方委任的总经理作为负责人，可以持有分公司公章，可以分公司名义开具增值税发票。需要注意的是，分公司并非子公司，酒店分公司的责任均由总公司承担。在税务、资产抵押担保等方面并不会对业主造成负担（或风险），因此，设立分公司是一个相对合理的商业安排。

“RevPAR（Revenue Per Available Room）” 指每间可供出租客房产生的平均实际营业收入，其计算公式为：客房收入/可供出租客房数，或客房出租率（OCC，计算公式为实际出租客房数量/可供出租房数量）*平均房价（ADR，计算公式为客房收入/实际出租客房数量）。酒店经营状况受市场大环境、周边区位、消费者的消费水平等综合因素的影响，RevPAR融合了客房出租率和平均房价，相较于理想化的客房收益率（客房实际收入/目标收入），更能体现酒店实际经营状况，系行业通行的酒店经营效能考核指标。实践中， RevPAR是酒店年度预算的核心指标，有时直接作为管理方业绩考核依据。

“统一会计制度”是酒店管理合同中常出现的一个概念，其指纽约市酒店协会制定的《酒店业统一会计制度》，目前已经经过十一次修订。该制度区别于我国的《企业会计准则》，系酒店行业通行的会计制度，主要用来衡量酒店的管理效能，计算业主需要支付的管理费。需要注意的是，管理方一般仅按照统一会计制度制定酒店行业特定的财务报表，业主仍然需要另行委派人员按照《企业会计准则》编制符合中国监管部门要求的财务报表并报税。

“OTA（ Online Travel Agency）”指第三方线上旅游社（预订平台）。国际知名酒店集团均建立有自己的销售渠道，有一套较为成熟的会员体系和预订销售系统，但随着互联网平台的兴起，OTA由于拥有庞大的用户数量以及强大的资源整合能力逐渐成为主流渠道，国内知名的OTA有携程、美团旅行、去哪儿、马蜂窝、飞猪、同程艺龙、途牛等。由于OTA由第三方运营，酒店需要支付特定的渠道费用，收费模式取决于酒店集团与OTA之间协商确定的取费模式。

“管理费”是酒店管理合同中的重要概念，是管理方管理酒店的利益所在。酒店管理合同中，不同酒店集团可能采取的管理费收费模式也不一样， 如有的采取基本管理费、奖励管理费的模式；有的则采取许可费、奖励管理费的模式；有的酒店集团还收取市场推广费。但是大体而言，酒店管理费一般包含：基本管理费，一般按照收入的一定比例记取；奖励管理费，一般根据营业毛利润计算，取费方式有固定比率、阶梯式比率等。

“经调整总收入”是部分酒店管理合同中可能存在的一个概念，指总收入减去部分非经营性收入，用来计算酒店的基本管理费。对业主来说，一定要关注基本管理费的计费基数是总收入还是经调整总收入，因为总收入中存在部分与管理方经营酒店无关的收入，如：因商品丢失或毁损而收到的任何赔款中对应物品的重置费用、税费、资产处置所得及其收益、存款利息等，这些经营无关收入在计算基本管理费时应当从总收入中剔除。

“营业毛利润（Gross Operating Profit，也称GOP）”指经调整总收入减去经营成本的数额，对于物业租金及管理费（有时仅仅指奖励管理费）、酒店折旧（摊销）等非管理方可控的成本或费用，不计入酒店GOP。GOP是酒店管理的核心指标，直接与奖励管理费、年度预算、业绩考核等挂钩。对于业主来说，需要注意经营成本的定义及其包含的项目，例如基本管理费、部分保险费用等应当纳入经营成本作为GOP扣减项，而非业主成本。

“资本重置”指酒店家具、固定装置及设备（FFE）及其他通常情况下的资本物品的添加、改良和重置。管理方一般将酒店设备等的维护修理（包含重置）分成几个类型，即：日常维护，即运营过程中对设备、设施的日常性维护保养，产生的费用计入经营成本；管理方主导下的非日常维护，这类维护便对应资本重置，需要使用资本重置基金（该基金是应管理方要求，业主按照收入的一定比例提取存入特定账户的基金，该基金属于业主成本），使用基金一般需要管理方事先编制预算；业主主导的酒店重大修整，类似于酒店开业前建设，是对酒店设备、设施进行重大修整或重置，在符合品牌标准的情况下，相应项目和费用由业主自行决定并负担。

“账户”在酒店管理合同中出镜率很高，一般会出现如下几类账户：首先，开业前账户，该账户用于支付开业前计划的一切费用和支出；其次，经营账户，该账户主要满足酒店开业后款项的收入和支出，一般而言管理方会要求经营账户中存够一定月份的运营资本以满足酒店的正常经营需要；最后，资本重置基金账户，该账户是资本重置基金存取的专用账户。

“品牌标准”是酒店集团制定的，普遍适用于特定酒店品牌的标准与规范。酒店管理项目中，管理方一般要求酒店在建设以及运营的整个过程中均符合品牌标准，并且管理方享有品牌标准不时的修订权。业主可以争取如下权利：如管理方修订品牌标准涉及家具、固定装置及设备（FFE）变更的，业主有权拒绝变更。

“竞争者群”指由业主和管理方根据建设规模、地理位置、定位、客房数量等综合因素协商选定的与酒店相当的其他酒店组成的集合，原则上不少于3家。在酒店管理项目中，竞争者群的相关数据是管理方制定酒店年度预算，业主评判酒店经营成果的重要参照系。

小结及建议：本文重点介绍了部分酒店管理合同中常见且具有行业特性的词汇，建议业主有过一定了解后再与管理方展开谈判。当然，酒店管理合同中涉及的概念较多，本文仅是小部分内容的简单介绍，对于未涉及的部分以及深度不够的部分，后续笔者将分板块展开。