集体土地利用系列问题研究7——搬迁安置项目中村民房屋及宅基地使用权存在权属争议如何处理？

2013年11月6日陈某（搬迁项目本村村民）、姚某（非搬迁项目本村村民）签订购房协议书（以下简称“协议”），协议书约定姚某购买陈某在本村的房屋（以下简称“房院”），陈某未向姚某交付宅基地使用证。在村腾退搬迁公告发布后，姚某将房院转售给本村村民王某。在本村腾退搬迁的过程中，陈某、姚某、王某就房院权属等问题发生争议。

（一）房院的所有权及其宅基地使用权仍然归属

于陈某，即陈某应该成为被腾退搬迁人

检索了相关法律规定后，本文倾向于认为，房院的所有权及其宅基地使用权仍然归属于陈某，即陈某应该成为被腾退搬迁人。主要理由如下：

1、陈某与姚某之间的购房协议因违反效力性法律规定而无效

按照现有法律规定，宅基地归集体所有，根据房地一体主义，农村房屋依附于宅基地使用权。因此，受让宅基地使用权和农村房屋的前提是具备集体经济组织成员资格。而姚某并非本村居民，不具备上述资格，因此陈姚二人之间的协议由于违反《中华人民共和国土地管理法》等效力性法律规定而归于无效。

具体法律规定如下：

《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

《中华人民共和国民法典》第三百六十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。

《中华人民共和国民法典》第三百五十六条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

《中华人民共和国民法典》第三百五十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

《中华人民共和国土地管理法》第九条规定，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。

《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》规定，“在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。”

2、姚某和王某之间的房院转让行为存在恶意串通等原因，应当认定为无效

在村腾退搬迁公告发出后，姚某向王某出让了房院，本文认为，二者之间的转让行为无效，且王某无权取得院落对应的宅基地使用权，主要理由如下：一是在腾退搬迁公告发出后，在姚某、王某二人均明知姚某并非本村村民，不能享有相应补偿的情形下，王某受让姚某并不具有物权的房院，存在恶意串通嫌疑。除此之外，根据协议所载姚某并未取到宅基地使用权证这一物权凭证，当然也没有做权利变更登记，则姚某未取得房院所有权及房院宅基地使用权，而王某作为房院“受让人”也未做相应登记及取得相应物权凭证，房院相关的物权并未转移。

具体规定如下：

《中华人民共和国民法典》第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

《中华人民共和国民法典》第二百一十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

（二）确定权属后，若陈某、姚某和王某之间产生争议属于民事纠纷，村委会有权利介入调解，但无权力及义务作出其他处理

在相应的权利归属确定以后，如果陈某、姚某、王某未就补偿等问题达成一致，产生争议的，应当属于民事纠纷。根据中国目前的争端解决体系，适合于陈某、姚某、王某三方主要的解决方式有当事人之间和解、调解、诉讼。村委会作为自治组织，应当积极组织调解，但是除此之外，没有权力和义务做其他处理。

规定如下：

《中华人民共和国村民委员会组织法》第二条规定，村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，实行民主选举、民主决策、民主管理、民主监督。村民委员会办理本村的公共事务和公益事业，调解民间纠纷，协助维护社会治安，向人民政府反映村民的意见、要求和提出建议。

因此，结合以上分析，陈某应当为房院所有权及房院宅基地使用权人，也是本次搬迁补偿安置的被搬迁安置人；如陈某、姚某、王某产生争议，就相关问题村委会有权利组织调解。