烂尾楼强行断供的风险承担与预防

近期，全国部分地区频频爆出烂尾楼断供事件，多个房地产项目业主宣称“强制停贷”，形成社会热点。作为中国人财富主要组成部分的房子，即便不炒也难掩其热度。笔者将从经济、法律视角对烂尾楼现象进行简要分析，并重点揭示烂尾楼强行断供的风险承担与预防。

所谓烂尾楼，通俗讲即为未能完成全部开发建设的房屋。如果是买卖已经建成并完成登记的房屋，比如众所周知的二手房交易，是不可能出现所谓烂尾楼的问题的。因此，所谓的房屋烂尾形成的前提是，在房屋未建成之前，出卖方即与买受方订立商品房预售合同，对未来建成的房屋进行交易，即所谓商品房预售行为构成了住宅烂尾楼的逻辑成因。而在法律上，所谓的未完成建设，其实是指未完成竣工验收。根据《建筑法》第六十一条的规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

因此，所谓的烂尾楼是未能完成竣工验收而无法交付使用的在建工程。而对未经竣工验收的房屋，提前订立预售合同，使得预售合同未来因为房屋未能如期竣工验收，进而完成交付，而形成烂尾楼问题。

既然如果交易的是已完成竣工验收的房屋，就不可能出现烂尾楼问题，为何实践中还允许此种交易安排？这是因为房地产开发需要大量的资金，特别是开发商在进行开工建设前，即需要支付高昂的土地成本，在商业实践中，不太可能有哪家开发商完全凭借自有资金完成全部开发工作，因此就需要通过融资来完成开发。其中进行预售就是一种融资行为，而且这种融资不像开发贷等其他融资，融资的直接成本几乎为零。而预售交易能够成立，也是基于购房者的预期，试想如果购房者认为未来房价会持续下跌，房子严重供过于求，恐怕是没有人着急提前锁定一份预售合同的，因为预售意味着不确定性，意味着在实际得到房子前，就需要支付对价，甚至承担额外的资金成本。

因此，房屋能够完成预售，基本的经济动机就是开发商获取低成本融资，购房者为提前锁定房价和房源甘愿承担一定交易成本和交易风险，其背后大的经济逻辑是房地产市场的供不应求。

在过去中国房地产市场二十年爆发式增长的时代，由于一房难求、由于房价不断攀升，似乎购买期房并不是一件风险巨大的事情。因为，只要供过于求，就总有资金进入，交易的风险不大。但随着百年未有之大变局的到来，随着新冠肺炎在中国内地肆虐，一些基本经济假设的基础发生了根本性的改变。进而出现媒体近期报道的很多楼盘烂尾断供的情况。我们首先不应对预售制度本身进行否定，而是要关注到经济形势的变化引发了目前一些极端的经济现象。进而落实到法律层面，就要分析当发生这种风险时，根据合同的约定、法律的规定以及社会主义核心价值观，如何分担这个风险？相关主体如何预防风险？进而在这一过程中，形成新的法律预期，甚至是经济预期。

因此，笔者将从商品房预售不同参与主体出发，简要分析其各自面临的法律风险及其可供选择的预防措施。

（一）作为购房者的法律注意事项

出现烂尾的一个标志性事件是开发商未能在合同约定的交付时间完成房屋交付。此时，购房者要注意如下几点：

1.注意行使合同解除权的期限

《民法典》实施后，对解除权的行使除斥期间做了统一的要求，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《商品房买卖司法解释》”）对涉及商品房预售及销售的解除权形式作了明确规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。

根据上述规定，假设开发商提供的商品房预售合同里，没有对解除权行使期限做特别约定的话，则在开发商约定的交房日到期后的次日，购房者就可以直接向按照预售合同约定的通知地址发出催告通知，要求开发商立即履行交付义务。该通知发出应当注意留存相应证据，进行必要的证据固定。通知送达后三个月，如仍未能交付房屋的，购房人可以直接提起诉讼，以开发商逾期交房致使合同目的不能实现，行使法定解除权。需要特别注意的是，如果合同约定了解除权形成的条件，则购房人要注意必须在解除权形成之日起一年内提起诉讼，否则可能面临丧失解除权的不利后果。

2.行使解除权的经济考量

行使解除权的核心目的还是购房者实现经济利益最大化。在商品房预售的情况下，购房人往往是通过银行贷款方式支付一部分购房款，银行发放贷款后，实际上开发商已经获取了全部的购房款，购房合同项下，购买人的付款义务就履行完毕了。在此情况下，如果预售合同解除，则购房人就不能再请求开发商交付房屋，而只能请求其返还购房款并支付违约金，《商品房买卖司法解释》第二十一条已经明确，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。进而明确，开发商在预售合同及商品房担保贷款合同解除后，应当将收取的购房贷款的本金及利息返还给银行，将已收取购房人支付的首付款返还给购房人。而开发商都是有限责任公司，楼盘烂尾意味着其公司本身的财务状况不佳，即便取得相关胜诉判决，但实际能否得到赔付存在较大不确定性。尽管购房人虽然无需继续履行贷款合同，但是否能实际要回已经支付的购房款（首付），这是需要购房人考量的一个经济决策。而解除预售合同及贷款合同的最大好处，可能是不用再继续为一个无法交付的房屋继续支付利息，但同时丧失的也是未来取得房屋的可能性。这些都需要购房者自己做出经济判断。

3.应对银行追讨贷款

如上文提及，笔者认为目前的《商品房买卖司法解释》，实际已经吸收了（2019）最高法民再245号判决的精神，如果预售合同及相应的商品房担保贷款合同解除，开发商对银行的贷款及利息负有返还义务。而实践中，有银行可能会通过格式条款对此作出特别约定以增加拿回款项的可能性。例如，在贷款合同中特别约定在贷款合同因预售合同解除而解除后，购房人仍要承担贷款偿还义务或者对开发商的还款责任承担连带责任，该特别约定与司法解释精神存在不一致之处，存在被认定为无效的风险。

同时，购房人也可以关注银行房贷行为的合法合规性问题，因为在有关商业银行房地产信贷的规定里都对银行房贷的前提条件进行了限定。比如《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121号）规定，为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号）商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。

上述规定都要求是必须对主体结构已经封顶的住房方可发放贷款。如果银行存在相关违规放贷行为，也可以构成购房人抗辩的一个理由。之所以要求对结构封顶的住房房贷，就是因为结构封顶意味着房地产项目投资的主要部分已经完成，项目烂尾的风险相对降低。如果银行违规放贷，则其本身就存在过错，更不应该对作为受害者的购房人继续主张偿还贷款。

（二）政府严格落实监管职责

由于烂尾楼的逻辑起点在于商品房预售，根据商品房预售的相关行政法规，商品房预售需要行政许可。因此，政府的严格监管其实对减少烂尾楼的发生有一定的预防意义，对于政府主管部门防范因为烂尾楼而引发的可能的行政诉讼风险也有积极的预防意义。比如严格审查项目是否取得预售许可要取得土地权属证书、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，严格按照相关地方性法规的要求审查项目是否达到一定的工程形象进度。

同时，各地也纷纷出台针对商品房预售资金的监管规定，避免因为开发商腾挪预售资金用于其它项目或用途，进而造成资金断裂。相关银行监管部门也应当加强对银行房地产信贷，特别是个人住房抵押贷款发放的监管。如果相关政府监管部门不能做到严格依法行政、依法审批，则也可能面临相关行政诉讼的风险。

（三）银行需警惕房地产市场预期改变，加强信贷管理

因为房地产市场的繁荣，房贷历来是中国银行业的优质资产。但随着经济形势的改变，以及相关裁判规则的明确，实际上作为贷款出借方的银行，也需要更加审慎的面对房地产抵押信贷项目的审批和评估。

首先是需要严格按照商业银行贷款的相关指引，规范项目的审批和房贷，避免因违反相关行政管理规定，而被认定存在行政责任。

其次，需要以合法合规途径增加贷款信贷保障，在烂尾楼的项目中，其实银行也是受害者，甚至是最大的受害者，因为购房者支付的首付比例往往并不会超过购房款的50%，其余资金均为银行抵押贷款资金。因此，当预售合同解除进而导致贷款合同解除时，银行只能向开发商主张返还相关贷款本金及利息。这对整个银行金融体系的稳定都会造成不利影响。因此，商业银行不能简单寄希望于在贷款合同中对购房者设定特别的义务进而保证其债权收回，还应考虑开发商对其可能承担的偿还义务提供担保。

最后，银行应更加强调内控的重要性，对开发商的负债率、资金调用，其实很多时候银行具有比购房人更多的信息优势，通过这些信息的获取，银行实际上可以一定程度上预判开发商的项目风险以及资金压力，银行应当主动识别项目风险，加强内控管理，对存在较高风险敞口的项目及时停止房贷止损。

覆巢之下无完卵，对于经济大势的改变，我们每一个人其实都难以置身事外。对于烂尾楼现象，我们更应该以理性的思考，去辨识背后深层次的原因。除了法律上的锱铢必较，更要看到时代大潮下的经济动因。作为个体，我们更应该提高风险意识，特别是对于可能出现的系统风险的提前感知，以更谦卑的心态来求得自身的保全，须知稳住才能赢。