盈理房地产与建设工程研究院白皮书之一：土地出让合同中的违约金能否酌减研究报告（二）

(2021)最高法民再351号

据此，苏家屯区政府、区自然资源局依法应承担的违约责任，应以同期同类银行贷款利率为标准，根据苏家屯区政府对案涉未交付土地的分批交付实际，分段计算未交付土地所对应土地出让金的资金占用损失。

土地出让方：自然资源部门

(2021)最高法民申3983号

关于原判决认定正大公司支付违约金是否错误问题。如前所述，依据《国有建设用地使用权出让合同》第三十条的约定，正大公司不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向自然资源和规划局缴纳违约金。正大公司在一审中提出违约金过高并要求酌减，原判决综合考虑双方当事人合同的履行情况等因素，在中国人民银行同期贷款利率的基础上对合同约定的违约金标准进行调整并分段计算确定违约金数额，并无不当。因此，正大公司关于违约金的再审申请事由不能成立，本院不予支持。

土地受让方：房地产开发商

关于调减违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”《合同法解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”违约金的性质应当以补偿性为主，有限度地体现惩罚性。因此，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院适当减少。因广元资源局未举证证明其实际损失，二审法院结合案涉土地出让金的付款期限、部分土地出让金未付的事实，在兼顾合同履行过程中当事人的过错程度、预期利益等综合因素的情况下，根据公平原则和诚实信用原则对违约金的计算标准进行调整，并无不当。

土地受让方：房地产开发商

根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，人民法院有权依据当事人请求对约定的违约金予以调整。本案中，恒通公司与芜湖县国土局签订的《国有土地使用权出让合同》第三十二条约定，出让人（芜湖县国土局）未按时提供出让土地而致使受让人（恒通公司）对合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的土地使用权出让金的1‰向受让人给付违约金。该合同约定的日1‰违约金计算标准确属过高。芜湖县国土局在二审庭审中，明确提出了违约金过高、要求调整的请求。一审中，恒通公司以芜湖县国土局未依约定交付土地构成违约为由，起诉请求解除《国有土地使用权出让合同》。芜湖县国土局辩称其已经交付土地，不存在可以解除合同的事实，实际是主张其不构成违约。一审法院在不支持芜湖县国土局免责抗辩的情况下，综合考虑，对双方约定的违约金标准予以调整，按中国人民银行1-3年期同类贷款利率确定芜湖县国土局应承担的违约责任，并无明显不当。

土地出让方：自然资源部门

《合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《合同法解释二》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可认定为合同法第一百一十四条规定第二款规定的过分高于造成的损失。”由此可见，依据当事人的申请，人民法院有权综合衡量实际损失、合同履约等情况对合同双方约定的违约金进行适当调整。舒城县自然资源和规划局提交的（2018）最高法民再303号民事判决涉及的案件事实与本案事实并不相同，不能参照适用于本案。舒城县自然资源和规划局主张人民法院无权对违约金进行调整的申请理由没有法律依据，不能成立。舒城县自然资源和规划局亦未提供充分证据证明其因中豪公司未按期支付土地出让金遭受的实际损失高于一二审认定的违约金数额。综上，一二审判决将违约金数额调减至中国人民银行同期贷款利率的1.3倍并无不当，舒城县自然资源和规划局的相关申请理由不能成立。

土地受让方：房地产开发商

二、关于应否对约定的违约金进行调整的问题。霍邱县国土局上诉主张违约金应当依照双方签订的《国有土地使用权出让合同》中“……自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金”的约定进行计算，该约定标准符合国办发（2006）100号通知的规定，并将该通知作为新证据于二审期间予以提交。首先，国办发（2006）100号通知，在一审庭审前已经存在，且非因客观原因无法取得或者在规定期限内不能提供，不属于新证据。其次，该通知系政府从行政管理角度规范国有土地使用权出让合同的签订及出让收入的缴纳，不能直接作为土地使用权出让合同诉讼纠纷中计算违约金的法律依据。《国有土地使用权出让合同》出让方为土地行政管理机关，受让方为土地使用者，在合同中虽然有政府行使行政职能的表现，但签订合同时依据的是平等、自愿、有偿原则。人民法院可以依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，根据土地使用权受让人的请求，对过分高于实际损失的约定违约金进行调整。再次，本案中，一审法院综合考虑在136号地《国有土地使用权出让合同》履行过程中，霍邱县国土局迟延交付土地违约在先的情节，根据合同履行情况、当事人过错程度，认定每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金明显过高，依照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算涉案违约金足以填补霍邱县国土局实际损失并非显失公平，应予维持。故霍邱县国土局的该项上诉理由不能成立。

土地受让方：房地产开发商

对于违约金的计算标准，襄阳国土局主张应当依照合同的约定计算违约金，认为双方关于违约金的约定标准符合国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》、《财政部、国土资源部、中国人民银行关于印发<国有土地使用权出让收支管理办法>的通知》、《湖北省国有土地使用权出让收支管理办法》及《国土资源部、国家工商行政管理总局<关于发布国有建设用地使用权出让合同示范文本>的通知》中违约金的计算方式的规定。但上述规定系从行政管理角度规范国有土地出让收入的缴纳，属于行政规章，在调整平等民事主体之间的法律关系中不应直接作为计算违约金的依据。双方当事人对于违约金的承担虽然参照上述规定作了约定，但是土地使用权受让人作为民事平等主体有权请求人民法院对于过分高于实际损失的违约金予以适当减少，人民法院可以进行调整。

土地受让方：房地产开发商

(2021)最高法民申2084号

对此本院认为，案涉出让合同第三十条关于“受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按延迟支付款项的1‰向出让人缴纳违约金”的约定，是双方当事人真实意思表示，且符合《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》第七条关于“土地出让合同、征地协议等应约定对土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的，按日加收违约金额1‰的违约金。违约金随同土地出让收入一并缴入地方国库”的规定。该违约金标准体现了国家维护国有土地交易市场正常秩序的意志，不属于土地出让合同的双方能够任意协商达成的条款；不能简单地以银行同期贷款利率或民间借贷规定的利率标准进行评判。而且该违约金标准对土地出让合同的双方均具有约束力，具有督促守约和惩罚违约的功能。因此，安徽金浦公司以民间借贷利率的司法保护上限，即一年期贷款市场报价利率的4倍作为标准，主张案涉出让合同中约定的“自滞纳之日起，每日按延迟支付款项的1‰向出让人缴纳违约金”标准过高的再审申请理由，不能成立，本院亦不予采纳。

土地受让方：房地产开发商

(2021)最高法民申3406号

本案违约金所涉欠款为土地出让金，其为地方财政收入来源，且每日1‰滞纳金交纳比例既是双方的约定，也是出让方贯彻中央行政机关的行政意志，事关公共利益，人民法院应当谨慎调整行使违约金的裁量权。因此，原审判决谦和房开公司按照合同约定承担违约责任于法有据。

土地受让方：房地产开发商

违约金为地方财政收入来源，事关公共利益，应谨慎酌减违约金。上述规范性文件中关于土地出让合同违约金标准的规定，系针对国有土地交易市场做出的政策性规定，其目的不仅在于弥补损失，更在于通过发挥违约金的惩罚性功能加强土地市场调控，提高土地利用效率，保证国家及时取得土地收益并投入国家建设。故上述规定体现在土地出让合同中，不属于双方能够任意协商达成的条款，在不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形下，原则上不宜以私法判决的方式否定其效力。亦不宜依职权作出相应调整。

土地受让方：房地产开发商

(2020)最高法民申2384号

土地受让人明知违约金计算标准，未按期缴纳应自担商业风险。

土地受让方：房地产开发商

本案系建设用地使用权纠纷，非民间借贷法律关系，双方对违约金的约定具有督促守约和惩罚违约的功能，同时体现了国家维护国有土地交易市场正常秩序的意志。

土地受让方：房地产开发商

按照公平原则和诚信原则，本着对守约方的保护和维护土地交易中土地出让金应及时足额缴纳的正确导向，对1‰违约金不予调减。

土地受让方：房地产开发商

土地出让合同相较于普通的民事合同的确具有其特殊性，其中一方主体为政府国土资源行政主管部门，由其提供的土地出让合同格式文本必然会受到相关法律、法规和规范性文件的约束。违约金条款不属于双方能够任意协商达成的条款。受让方明知违约金标准且能够预见违约责任后果。

土地受让方：房地产开发商

(2017)最高法民申385号

符合《国有土地收支通知》，也符合当事人约定，适用法律亦无不当。

土地受让方：房地产开发商

(2017)最高法民申4718号

双方约定，符合《国有土地收支通知》，也符合违约金的惩罚性和补偿性属性。

土地受让方：房地产开发商

北京中北通达房地产开发有限公司

(2020)京0106民初27400号

一审程序

北京市丰台区人民法院

按日利率0.5‰的标准计算

(2021)京02民终10437号

二审程序

北京市丰台区人民法院

改判：按照每日1‰的标准计算

(2021)京民申8356号

再审程序

北京市第二中级人民法院

驳回北京中北通达房地产开发有限公司的再审申请

北京天润诚泽房地产开发有限公司

(2021)京0119民初2046号

一审程序

北京市延庆区人民法院

按每日1‰的标准计算

(2021)京0108民初10001号

一审法院

北京市海淀区人民法院

按每日1‰的标准计算