酒店管理项目系列问题研究之一 ——如何选择酒店的类型及管理模式？

酒店投资首要解决的问题便是建设一个怎样的酒店以及以什么样模式管理和运营酒店，这是找准所投资酒店定位的必要前提。因此，笔者本文将聚焦酒店类型和酒店管理模式两个问题，介绍如何定位酒店类型和选择酒店管理模式。

酒店类型并无统一的标准，如英国旅游学者德里克教授在《酒店业》一书中便列举了十种酒店的分类方法，如可以根据酒店所处地区将酒店分为城市酒店、城镇酒店、乡村酒店、内地酒店、沿海酒店和山地酒店等；根据酒店所处地理位置分为城镇中心酒店、郊区酒店、海滨酒店和公路沿线酒店等；还可以根据酒店客人的留宿时间、主要客人入住目的、酒店的设施/服务方式、酒店规模、酒店等级、酒店所有权或经营管理方式、酒店是否取得售酒执照，分别对酒店进行归类。

但对投资者而言，做过于细究的分类意义不大，笔者认为可以参考市场需求将酒店分为以下几类：

（一）商务酒店

商务酒店是指主要服务对象为商务或公务型客人的一类酒店，这类酒店大多位于城市的中心区域，交通便利。酒店服务项目完善，具备较好的商务和会议条件。应当说，商务酒店是酒店的主流类型。

（二）度假酒店

度假酒店多位于各种旅游名胜和休养胜地或其周边，是以接待休闲度假游客为主，为游客提供住宿、餐饮、娱乐与游乐等多种服务功能的酒店。这类酒店有相当多的娱乐健身设施供客人选择，服务方式轻松浪漫。典型代表有迪拜帆船酒店（阿拉伯塔酒店）、环球影城大酒店、三亚·亚特兰蒂斯酒店等。

（三）公寓式酒店（长住酒店）

公寓式酒店主要是为长住客人提供各种房型的客房和饮食服务的酒店。由于公寓式酒店的客人入住时间相对较长，往往都以套房的形式存在，显著特点在于：其一，它类似于公寓，配套设施齐全，有良好的居住功能；其二，作为酒店，能够为客人提供酒店的专业服务。典型代表如：北京国贸公寓、北京嘉里中心公寓等。

（四）会议酒店

会议酒店是复合型酒店，它将会展业与酒店业紧密联系起来，实现一站式服务。它一般位于城市的中心商务区或会议中心，拥有大量的客房、大的多功能厅、各种规格的会议室和展览厅以及先进的会议设备等设施。典型代表如：北京国家会议中心大酒店、上海国际会议中心酒店、博鳌亚洲论坛大酒店等。

确定所投资酒店的类型对业主来说十分重要，这决定着后续选择什么样的酒店管理方以及建设一个什么样档次和品牌的酒店。当然，有时这个问题并不需要做深入思考，业主取得的地块或者房屋所处的位置，就已经变相决定了所投资酒店的类型。

业主在确定酒店类型的同时，选择合适的酒店管理方式经营酒店尤为重要，从某种程度而言其直接决定后续的商业模式。以笔者的经验而言，常见的酒店管理模式如下：

（一）业主自主经营

业主可以采用自主经营的方式管理、运营酒店，这种模式下业主享有酒店的绝对控制权，经营利益自享。一般而言，投资中低端酒店且具有酒店管理经验的业主可以采取此类方式。但对于投资高端酒店的业主而言，由于欠缺经验和品牌优势，自主经营的酒店很难在酒店集团林立的市场竞争中取得优势。

（二）委托管理

业主在没有酒店管理经验的情况下，选择专业的管理方管理酒店，不失为一种明智的选择。这种模式下，业主将酒店管理权几乎全权交由管理方，以确保管理方能以自己的管理风格、服务规范、质量标准和运营方式来向被管理的酒店输出专业技术、管理人才和管理模式。当然，聘请专业的酒店管理方需要支付对应的管理费用。目前知名的酒店管理集团，尤其高端酒店品牌，大多是采用此类方式。

（三）特许经营

管理方将酒店管理集团所拥有的品牌、注册商标、经营方式、操作程序、预订系统及采购网络等无形资产的使用权许可业主投资的酒店使用，业主自行组建管理团队，管理方收取许可费。随着市场竞争的加剧以及业主对于酒店业了解的不断加深，越来越多的酒店品牌方都开始接受特许经营模式。但是，著名酒店管理集团的高端酒店品牌仍然普遍不接受特许经营模式。

（四）管理方带资管理

实践中还存在如下合作模式：一些管理方在和业主签订管理合同的同时，购买酒店的部分股权，从而获取酒店经营管理权。这种方式的优点在于将管理方、业主捆绑到一起，使两者成为利益共同体。但是，这种类型的合作并不常见。

需要特别说明的是，市场中管理方和业主的合作方式有时并非单一模式，比如笔者经手的项目便有“委托管理+特许经营”模式，即：在满足一定条件的情况下，业主有权将委托管理模式转为特许经营模式。因此，对于业主来说，在不背离基本商业逻辑的情况下，可以根据酒店项目的情况设计与管理方之间的合作模式。

本文着重分析了酒店的常见类型以及管理模式，仅是初步建立酒店管理的轮廓。业主仍需在此基础上，选择管理方、确定酒店品牌，并与相关各方深入谈判，最终确保酒店落地。后续笔者将循序渐进，逐步展开分析。