棚改统借统还地产纾困模式的思考

近日，在保交楼、稳民生的大背景下，有媒体报道郑州市拟推出棚改统借统还、收并购、破产重组、保障房租赁四大模式，针对问题楼盘选择对接上述四种模式，推进“保交楼”工作。

这四种模式中，收并购、破产重组、保障房租赁都是比较熟知的交易安排，本文不再过多着墨。棚改统借统还因其具有一定的政策性，而并不为大众所熟知，笔者将从法律法规及相关政策角度对统筹统贷进行介绍，并以此为切入点进而对地产纾困政策提出一些不成熟的看法。

统借统还一词并非较高法律层级的正式定义，在《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》〔财税（2016）36号，附件3：营业税改征增值税试点过度政策的规定〕第一条第十九款第七项中规定，统借统还业务是指：

1.企业集团或者企业集团中的核心企业向金融机构借款或对外发行债券取得资金后，将所借资金分拨给下属单位（包括独立核算单位和非独立核算单位，下同），并向下属单位收取用于归还金融机构或债券购买方本息的业务。

2.企业集团向金融机构借款或对外发行债券取得资金后，由集团所属财务公司与企业集团或者集团内下属单位签订统借统还贷款合同并分拨资金，并向企业集团或者集团内下属单位收取本息，再转付企业集团，由企业集团统一归还金融机构或债券购买方的业务。

在最近网上流传的《郑州市棚改安置房项目统借统还资金管理办法》中规定，统借统还是指统借统还主体向国家开发银行申请安置房项目贷款资金，并与区级投融资主体共同出资设立项目公司，统借统还主体收到国家开发银行贷款后，拨付给项目公司，专项用于安置房项目。项目公司或其全资子公司利用已取得土地的综合收益或其他方式筹措资金向统借统还主体支付还本付息资金，按期足额偿还国家开发银行贷款本息。

通过上述规定，可以看出，所谓统借统还指统一由一家主体作为借款主体和还款主体，但该主体并非贷款的实际使用人，统借统还主体取得借款后，将款项按照项目或其他分配原则分配给实际用款主体，再汇聚各实际用款主体的回款，用于偿还其借款。

结合本次郑州市的纾困政策内容，统借统还方式主要面向的还是棚改安置房项目，而且棚改统借统还具有较强的政策性，并非任何项目都可以适用于统借统还。

棚改统借统还并非一项常见的融资模式，主要在2014年一些省份在进行棚改项目时使用过。其操作模式的本质是，由地方政府融资平台公司，利用其良好信用进行统一授信，由其统一获得贷款后，再分别投入到各个棚改项目公司中。其授信的基础是地方融资平台的土地储备和土地出让收入。统借统贷主体实际起到的作用是对大额信贷资金的分配及现金流控制。笔者认为其本质目的不是为了增信，而是为了对信贷资金进行统一管理。其面对的项目一般也是债权债务关系较为清晰的项目。

但目前出现断供潮的房地产项目，往往涉及复杂的债权债务关系，且很多债务已经严重逾期，更需要关注到的是，本次断供潮的本质并非房地产企业的现金流管理等出现问题，其本质是经济预期发生了根本性的变化。原本预计可以按期完成的开发任务，可能因为疫情影响，而迟迟未能完成，导致资金成本不可承受，原本预计可以火爆的预售局面，可能因为市场对房地产未来走向的判断，因为投资者的离场，刚需个体的收入朝不保夕等等因素，而未能如期出现。因此，开发商面临的是一个整体性的流动性匮乏。进而导致，即便账面的资产价值并未折价，但因为经济预期和经济假设的改变，而导致资产未来现金流入的属性，大大折损。

因此，笔者认为，网传的郑州纾困模式中，统借统贷的现实作用可能有限。政府融资平台如果以这种模式对烂尾楼盘提供信贷资金，实际上起到了一种增信的作用，即政府融资平台以其良好信用获取贷款后，发放给已经奄奄一息的开发商，这个过程中，政府融资平台如何筛选、识别楼盘项目，可能是一件较难完成的任务。因此，笔者认为这一模式恐难以大规模的普遍性的实施。

通过上文对棚改统借统还模式的简单分析，笔者认为，目前的地产纾困政策实际上是为了解决一场流动性危机。问渠哪得清如许，为有源头活水来，如何从根本上建立一个稳定的预期，可能是更应该关注的中长期问题。当然，即便因为远水不解近渴，需要保障眼下烂尾的楼盘能尽快起死回生，也依然需要在法治的基础下通过市场化的手段进行。比如郑州方案中的收并购、破产重组，都是较为市场化的操作模式。

本次断供潮的发生，很容易使人联想到当年四大国有银行剥离不良资产上市的过程。其实烂尾楼盘也是一种不良资产。目前也有行业人士人认为充分发挥各地AMC的不良资产处置能力，不失为一种好的市场化手段。笔者认为，每一个烂尾的楼盘背后，都有较为复杂的债务关系，必须引入市场化、专业化的投资机构或者不良资产处置机构，对烂尾楼盘进行全面的尽职调查，全面梳理其债权债务，对烂尾楼是否具有商业价值进行判断，进而决定对其采取何种资金支持方式。即便是情况危急的稳民生事项，也依然应当将资源配置交给市场。

而政府做为监管者，更应该积极督促各市场主体规范、高效的履行其职责，让已经落纸面上的政策在现实中得到全面的落实和执行。对于房地产项目涉及到的消防、规划、税收、市政、环保等各方面，给予更高效的公共服务，特别情况下给予更具政策灵活性的管理，进一步优化营商环境，依法行政，降低困难企业的隐性负担。